2024年12月17日，“重塑价值·未来可期2024华夏城市产业链发展大会”成功举办。此次大会由华夏时报社、中国城商联联合主办，华夏城市发展研究院及华夏双碳能源研究院予以学术指导，住房大数据联合实验室、上高金（SAIF）北京校友会提供支持。
长城证券首席经济学家汪毅，在会上对当前经济形势、房地产发展现状进行了解析，并对经济数据提供了多方位的展望。汪毅表示，2025年的国内货币政策会更加宽松，降息会有，降准可能幅度更大，M2会触底明显增加。资产配置上股票市场优于债券市场，房地产市场是一个慢变量，股债双牛之后再慢慢转向房地产市场，房地产市场真正企稳之后消费会起来。
全球经济影响下中国政策空间多大？
美国经济对全球经济的影响依旧十分值得关注。汪毅指出，美国经济客观上会影响我们汇率位置。9月24日以来我们政策动向，股市走向出现重大变化，其中核心的变量就是9月20日美国进行了第一次降息，而且一降就是50BP。而11月份发布的财政刺激方案，很大的原因是特朗普在11月7日正式上台。
那么接下来，美国是否还将有降息动作？汪毅指出，目前美国的收入数据、消费数据、时薪和失业率数据都非常健康，自然利率和实际利率非常接近。美国连续加息之后，在9月份降了50BP，11月份降了25BP，12月还有可能有25BP降息，合计可能有100BP的连续降息。
近日，特朗普被正式确认为美国下一任总统。在汪毅看来，特朗普上台以后接手的将是比较好的局面，将保持比较高的GDP增速。“我判断，到2025年，美国会保持6%的赤字率、3%的GDP增速、3%的通货膨胀率。”
美国的经济形势，将继续作用于中国。“在特朗普第一次上台的时候，人民币对美元的贬值幅度是7.6%，现在是7.3%的位置，我们认为明年会在现在的基础上往上有所调整。这将给国内带来更大的利率空间，同时能够对冲美国加关税的影响，这也是我们认为我国的利率政策和汇率政策会做一个平衡的判断。”
回看国内经济，汪毅指出，现在投资的增速是在企稳阶段，消费的数据也在走平，但是还有很多项消费在往下走。今年我们的出口增速是非常好的，但是迫于国外的多重压力和影响，明年具有不确定性。不过这反而会给国内留有很大的政策空间。
鉴于中央政府的债务率全球较低的事实，汪毅认为，目前中央政府还有更多的加杠杆的空间，并预测明年赤字率可能会在3.5%—4%之间，赤字规模可能为4.8—5.5万亿元，中央赤字4.0—4.7万亿元，地方赤字0.8万亿元，地方专项债在4.0—5.0万亿元，特别国债在2.0万亿元，广义赤字规模的上限是12.5万亿元，将在2024年的基础上增加3.5万亿元。
近期，十年期国债利率保持下滑。考虑到中央加杠杆的趋势，汪毅预测，2025年十年期国债利率会往下滑，在短期振荡一下再往下掉，明年十年期国债利率水平的低点可能会在1.5%左右。
楼市利率下降、资金入场收储备受期待
在汪毅看来，相比中美关系，现在国内的经济增长和就业可能会被放在更加优先的位置。“资本市场的繁荣可以降低企业的融资成本，激励投资和创新，这对中国的经济结构转型非常重要；市场活跃也为企业和政府提供更多的融资选择；市场的繁荣还将增加居民财富和提升消费信心刺激内需，优化资源配置，推动产业升级。”汪毅解释道。
房地产是国民经济的支柱产业，对经济发展的影响尤其明显，但是近年来表现疲软，未来走势备受多方关注。汪毅指出，很多国家的房地产泡沫破裂之后，GDP增速下降了4个点左右，中国的GDP增速到现在没掉几个点，其中主要于出清的方式上有差异。但是，当下如果政府不出手，调整的时间可能会比4年更长。
汪毅坦言，从政策上看，房地产的政策，其实在限购、首付比例和房贷利率三个方面的力度都已经超过了2014年。不过，汪毅指出，在去库存的政策方面，还没有达到当时的水平，因为当时有棚改货币化。
根据汪毅提供的数据，近年来50城租售比和居民购房的资金成本之间相比，相差大概75BP。而美国的房地产市场十年期利率和租金回报率相比，十年期利率完全没有压制租金回报率，通过降息之后反而低于租金回报率。
不过，值得留意的是，2024年10月发放的个人住房贷款利率下降为3.15%左右，进一步缩小其与租售比的差距。
“这样的情况之下，我们对明年商品房的销售面积、销售额和房地产开发额和新开工面积，保持中性预测，未来可能会出现局部的回升和亮点。先有销售额的回升，才有房价的企稳，然后才有开发投资的增加，最后才是新开工会增加，但是这几点都还没有到位。”汪毅展望道。
近日，中央经济工作会议提出“稳住楼市股市”的定调，要实施适度宽松的货币政策。汪毅认为，虽然A股存在自身结构上、制度上的问题，但是机会也还是有的。货币政策方面，中国因为有进一步降息、降准的空间，宽松的货币政策将直接利好债券的收益率。整体上，明年还是有比较利好资本市场的大的环境，但是房地产相对黄金、石油这些资产是一个慢变量。
但是房地产的地位仍然需要被重视。“在促消费这个领域里头，我认为房地产市场的企稳回升可能作用更大一些。而资本市场如果剔除掉产业资本、不动的资金，它的规模和房地产市场相比还是差得很远。中央经济工作会议把促消费放在第一点，其中首先解决的是房地产的企稳问题。对于房地产的企稳，利率的下降，以及资金入场参与收储，这两点值得期待。”汪毅分析道。
此前，房产在国民资产配置中占据比重较大，但是目前楼市低迷，居民主动去调整手上的资产配置。“大家都看到了股票市场是洼地，但是对于买什么，其实并不清楚。所以大家就会去买听上去逻辑比较清晰的中证A500指数等。A500已经发行了3000多亿元的规模，但是净值可能还没到1。比较擅长研究基本面角度的主动权益型基金，可能在这轮行情中没有体会到太多的收益。不过，在资本市场，A500是很好的观察指标，可能还会上涨20%—30%。”汪毅预测道。
