住房，既是民生问题，又是发展问题。近年来，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐从高速发展进入到高质量发展阶段。

　　2023年，房地产重新被定调为“支柱行业”；2024年，房地产迎来“止跌回稳”的重要转折点。在构建房地产发展新模式下，建设“好房子”，成为房企发力的核心导向，更是市场企稳的重要支撑。

　　2024年，信心得以重塑。在政策“组合拳”施力下，第四季度整体市场走出一条上升曲线，百强房企销售明显转好，土地市场释放积极信号。展望2025年，“更加积极”的财政政策和“适度宽松”的货币政策，将为市场再度注入强心剂。

　　中央定调，信心得以重塑

　　今年以来，中央及有关部门多次部署促进房地产市场平稳健康发展工作，政策力度持续加大。

　　9·26中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”， 随之多部门协同施策，从土地、财税、金融等方面推进“四个取消”“四个降低”和“两个增加”，打出了一套促进房地产市场平稳健康发展的政策“组合拳”。

　　12月11日-12日中央经济工作会议，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，与9·26中央政治局会议的措辞相比力度更强。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，“持续用力”意味着政策力度还会加大，将继续推出增量政策、落实存量政策，形成政策叠加和释放效应。

　　具体政策实施，会议也指明了方向：加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

　　中国房地产经过三年多不断调整，市场已经开始筑底。一揽子政策的密集出台与有效实施，社会预期和市场信心正在逐步回升。2025年，房地产工作“稳”字当头。

　　减负惠民，解限、降息、减税

　　进一步优化房地产政策，各地以限贷、限购、限售、限价为主的限制性住房交易政策，率先放开。截至目前，全国还未完全解除限购的城市仅剩下北京、上海、深圳，以及海南部分县市。

　　从解除限购到放宽入户，各地因城施策释放合理住房需求。11月18日，广州发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，其中提出，广州拟新增投资纳税入户和安居乐业入户政策。“这一枪”开出后，人们对一线城市放开落户限制有了更多想象。

　　与居民密切相关的，还有享受利率下调的“大礼包”。今年5月，中国人民银行宣布取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。10月，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降至3.6%，从而引导各地房贷利率下行。据央行统计，11月份新发放个人住房贷款（本外币）利率约为3.08%，比上月低7个基点，比上年同期低92个基点。

　　与此同时，全国性范围的降低存量房贷利率工作开启，推动解决新老房贷利差扩大问题。9月29日中国人民银行发布公告，各商业银行于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。截至10月末，21家全国性银行共计对5366.7万笔、总额达25.2万亿元的存量房贷利率完成了调降。

　　整体来看，此轮央行货币政策覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、购房信心增强发挥了积极作用。时至11月，住房契税优惠新政为楼市企稳再添一把火。

　　11月中下旬，北京、上海、广州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，对相关税收政策进行优化，进一步降低购房者的置业成本。国家税务总局数据显示，12月1日至5日，全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。

　　负担轻了，活力就足了。

　　去库存，攻坚战正在打响

　　当前，我国住房发展进入存量提质增效的重要阶段，城中村改造不仅有利于促进商品房去库存，直接带动建筑、建材等行业的投资，同时也实实在在地回应了人民群众住新房、住好房的迫切需求。

　　10月17日，住房和城乡建设部在发布会上表示，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。11月，住建部会同财政部印发通知，将城中村改造政策的支持范围，进一步扩大到近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村改造项目均可获得政策支持。

　　相关资金支持也在快速落地。9月下旬以来，央行推出了包括优化保障性住房再贷款激励政策在内的房地产金融增量政策，相关部门正研究出台专项债券用于收储土地和收购存量商品房等系列政策。

　　11月4日，农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，这是广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金，实现了坚持消化存量和优化增量的结合。

　　据资料统计，截至2024年10月，已有超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超过30个城市已经发布了具体细则和征集公告。房地产去库存攻坚战正在打响。

　　销售好转，回稳动能在增强

　　在一揽子政策影响下，楼市释放出向好的积极信号。

　　住房城乡建设部房地产市场监测系统数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长，一线城市带动二线三线城市商品房成交增长。同时截止目前，今年全国二手房交易网签面积同比实现正增长，全国有11个省和直辖市，二手住宅交易网签面积超过新建商品住宅。

　　另据国家统计局数据，11月70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。

　　各地频频出现开盘即售罄、叫好又叫座的住宅产品。在深圳，位于龙岗区深铁阅云境项目推售的214套住宅在两小时内售罄，成为今年深圳全市第5个“日光盘”；南山区四海名邸项目开盘实现当日去化96%，成为近“日光”盘。在上海，豪宅市场引人注目。中海领邸第四次开盘，出现“千人摇”场景，552套房源受到1556人抢购，当天销售总额达85亿元。在广州，今年前11个月，全市累计签约了13套亿元物业，总价在千万级以上的一手物业成交了4068套。

　　销售持续向好，有效缓解了房企流动性压力。据克而瑞研究中心发布的数据，11月TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比降低16.6%，但较9月仍增长44.3%。站在关键的十字路口，房企纷纷将“好房子”作为销售的重要抓手，以绿色、低碳、舒适、智慧的产品，满足市场对高品质住宅的迫切需求。

　　投资信心，房企拿地趋于活跃

　　临近岁末，房地产土拍市场温度明显提升，百亿元级地块频现，头部房企竞相补仓。一些地方优化土地出让流程和条件、降低购地门槛、放宽预售条件，也提振了市场信心。

　　据机构统计，11月在成交总价超过10亿元的高总价地块中，有20宗地块溢价率高于15%。比如，11月6日和11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别为46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州萧山奥体博览中心、上城城东新城、西湖之江度假区3宗地块溢价率均在30%以上；11月27日，上海浦东新杨思地块触达中止价转入“高品质建设”环节（溢价率达40.4%）。

　　值得关注的是，近期也出现了民企在重点城市积极拿地的信号。比如11月，有“杭州一哥”之称的滨江集团首入南京，斥资13.51亿元；12月，南通亚伦竞得广州番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块，后续将引入龙湖地产参与合作开发。

　　另外，北京、深圳宅地出让价格最高纪录刷新。比如，北京酒仙桥1019-0014等三块组团地块成交总价达153.3亿元，由中海获取。深圳南山区粤海街道T107-0107地块最终由华润&中海以185.12亿元竞得，刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价。

　　展望下阶段，针对居住升级和好房子消费需求趋势，提高住房供应质量，各地有望加大适销对路的好房子供应规模。

　　2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年。展望2025年，稳主体、稳需求和稳预期，房地产行业也将围绕“好房子”，迎来聚焦和分化的新阶段。