随着城市化进程的加速和消费升级的不断推进，北京五环外商圈正逐渐崛起，成为新晋热门地区。未来，五环外商圈应继续加强目的性消费的引导，推动文商旅体融合发展，打造自然系商业，提升必需性消费的品质和服务水平，为消费者提供更加优质、便捷、舒适的消费体验。
在新兴商业项目进入商圈之前，商圈内的竞争格局通常已相对稳定，各商业项目在市场份额、客户资源、品牌影响力等方面都已形成了较为固定的格局。然而，新兴商业项目的出现打破了这种平衡。这些项目通常具有新颖的经营模式、独特的品牌特色、丰富的商品种类以及优惠的促销策略，能够迅速吸引消费者的目光，从而打破原有商圈的生态。
满足集中采购刚性需求
五环外商圈的开发更加注重区域功能的平衡性与多元化，结合住宅区和产业园区的需求，形成以家庭消费和社区服务为核心的商业模式。
新城商圈的一类功能是满足周末集中采购，以目的性采购消费为核心，如奥特莱斯、会员店等。此类商业以集中的高性价比货品吸引客户进行批量采购，并以此带动娱乐、食宿等关联消费。以首创奥莱为例，在季节性衣物更新、周末出游等场景下，成为了家庭出行购物的理想选择，还通过愉快的环境和丰富的品牌选择，进一步增强了顾客体验。
据中国商业联合会数据统计，国庆期间，首创奥莱全国15城16店客流量超200万，7天销售额近6亿元，其中北京首创奥莱国庆7天销售额1.6亿元，客流近40万人次，25家品牌销售额斩获全国第一。
相较于核心城区商圈，五环外租金相对较低，吸引更多品牌入驻。今年11月，房山区山姆会员店配套市政道路取得用地预审和选址意见书批复。北京第七家山姆会员店将落子房山区长阳镇，预计将于2026年初开门营业。
微度假助力客群聚焦
新城商圈的另一重要功能在于创造微度假体验，即通过开发当地的自然资源和深厚文化底蕴，吸引顾客前来体验并消费。然而，当人们从城市的喧嚣中暂时抽离，选择微度假模式时，那些具有独特风格的小店更能够吸引关注，让消费者愿意花时间停留和探索。无论是传统的文化、商业与旅游结合的项目，还是现代郊区的生活方式商业项目，其核心目的都是为了满足人们的短期休闲需求，但在具体提供的内容和服务上已经有了显著的变化。
2024年，祥云小镇不断夯实“京城微度假胜地”品牌标签，在主题活动的打造上，进一步结合户外街区的环境特征，于“五一”假日档期携手TEDDY MAG厂牌，共同打造“镇友自来熟”都市户外生活节。
活动举办期间，全场总销售达2782.32万元，同比2023年增长32%；客流31.8万人次，同比增长29.6%。消费者在场停留时间在节假日有显著延长，平日为2.5小时，节假日平均为4.5小时。
北京超极合生汇也在打造“公园商业”模式，成为微度假的又一目的地。据了解，北京超极合生汇拥有3万平方米的大型天面广场，广场中心将建设起高60米、直径100米的钢架结构，建成之后将成为京北最大穹顶天幕。项目还将举办国际极限赛事、音乐节、电竞赛、艺术展等百余场潮流文化活动，全面打造“创文化、策娱乐、潮运动”的全新场域。
商文旅体融合是大势所趋
与传统商圈功能单一、仅以购物为主要目的不同，北京新城商圈大胆创新，积极打破商业壁垒，将商业、旅游、文化和体育等元素深度融合，重塑消费生态，给消费者带来前所未有的多元体验。
走进新城商圈，消费者既能在现代化的商业综合体中与国际大牌和时尚潮品亲密接触，满足购物需求；也可随时步入艺术展馆，品鉴小众艺术展览，或在街头欣赏民俗艺人的精彩表演，感受浓厚文化氛围；商圈内配备的专业户外运动场地和时尚健身房即刻便能满足锻炼需求；此外，商圈周边毗邻特色公园和热门文旅打卡地，购物休闲之余，消费者还可轻松开启一段短途旅行，尽享惬意时光。
这种商旅文体一体化的发展模式，不仅极大丰富了消费者的选择，也为北京商业的高质量发展注入了新动力，有望成为城市商业创新发展的新样板，引领行业。
今年以来，祥云小镇全场文体娱业态品牌假期日均销售15.8万元，为日常日均销售的2.1倍；餐饮假期日均销售192万元，同比提升0.5%，日常销售117万元，假期为日常日均销售的1.64倍，全年客流将突破1500万。
即将入市的D.P.ONE源·心也是商文旅体融合发展的具体体现。区别于传统的文化商业体，D.P.ONE源·心融入公园情景、文化体验、社群分享等新商业形式，主打一步一景，加强文化艺术底蕴。
“自然系”商业营造新卖点
与城区商业相比，新城商圈通常位于距离城区车程较远的位置，消费者需要付出更多的时间和交通成本。因此，新城商圈需要更具吸引力的消费体验和组合来赢得客户更长时间的驻留和产生消费。打着“自然系”的旗号，可以利用当地的自然资源和深厚文化底蕴，从而吸引消费者前来消费。
城区商业由于开发投资成本高且客群明确，大部分项目规划以提升坪效为首要目标，致使经营空间容积率较高并以室内为主。然而，由于大多数人日常的工作和生活本就处于某种高效率的半封闭空间内，当转换至开放空间时，便容易产生或舒缓或轻盈的心境。新城商圈规划的重点应该是在于拥有和自然融为一体的开敞空间，力求将大空间让渡给客户用于休闲放松，以此塑造轻松舒适感。
从近期入市的商业项目来看，檀谷TANKO就是自然系商业的典型代表，项目位于远郊，依山傍水，自然元素被大量融入至商业项目设计中，通过布局自然景观，营造出回归自然的松弛感。
在年底入市的北京海淀大悦城也是“自然系”商业的模板范例。北京海淀大悦城正依托周边文旅资源以及故宫北院，打造“山系购物中心”，将布局自然生态和强互动感的户外景观街区，营造出公园式购物休闲生活新场景。
/机/构/看/点/
戴德梁行北区商业部主管孟祎
多功能综合体正成为新城商圈的新形势
近年来，随着城市的不断发展与扩张，新城商圈正呈现出蓬勃发展的态势，逐渐成为商业领域的新兴力量。其多元化的业态布局和创新发展模式，不仅满足了居民日益增长的消费需求，也为区域经济注入了新的活力，正带动着新城商圈的崛起。
其中，多功能综合体正成为新城商圈的新形势。这些综合体集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体，为消费者提供了一站式的购物体验。例如通州、房山等地的大型商业项目，凭借丰富的商品种类、多样化的娱乐设施以及舒适的休闲环境，吸引了大量消费者，有效带动了周边商业氛围的提升。
小型社区商业也在持续扩张。以便利性和日常消费为重点，这些社区商业致力于打造“一刻钟便民生活圈”，使居民在步行15分钟范围内即可满足日常生活所需。从便利店到社区超市，从餐饮服务到生活服务类店铺，社区商业的蓬勃发展，进一步完善了城市商业布局，增强了区域消费的均衡性。
文旅与商业的结合，更是为新城商圈增添了独特魅力。平谷、密云等地区的商业项目，充分利用当地的自然景观与文化资源，将文旅元素融入商业运营。通过举办文化活动、打造特色旅游商品街区等方式，吸引了大量游客及家庭消费群体，有效促进了当地商业与旅游的协同发展。
数字化与智能化转型，也是新城商圈发展的重要趋势。借助大数据、AI等先进技术，商圈运营管理不断优化，消费者体验得到显著提升。智能停车系统缓解了停车难题，虚拟购物场景等创新应用则为消费者带来了全新的购物感受，进一步提升了商业运营的效率与服务质量。
为推动新城商圈的进一步发展，应着重提升交通便捷性，通过完善轨道交通网络及公共设施建设，扩大商圈的辐射范围，吸引更多客群。同时，增强品牌多样性，积极引入国际知名品牌及新型业态，提升商圈的整体竞争力。此外，注重挖掘和展示区域特色文化，打造具有本地文化标识的消费场景，也可以进一步增强商圈的吸引力与消费者黏性。
展望未来，新城商圈将在城市总体规划的引领下，紧密结合区域经济增长需求，持续创新发展，以满足居民和游客日益多元化的消费需求，成为城市商业版图中愈发重要的组成部分。
