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发表于 2024-12-25 23:46:19 股吧网页版
“零首付”真香还是陷阱?监管整治房地产市场乱象
来源:中国经营报

  近日,广州市房地产中介协会发文指出,个别城市出现新房项目及中介机构违规发布买房“零首付”、代办“首付贷”等信息,提醒购房群众增强风险防范意识。

  《中国经营报》记者注意到,其他地区也发布过针对“零首付”“首付贷”的风险提示。

  星图金融研究院副院长薛洪言分析,首付贷一直是个禁区,其最大的风险在于过度加杠杆,购房人面临的现金流压力较大,后续出现坏账的风险更高。

  值得一提的是,2024年12月24日至25日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中提到,完善房地产全过程监管,整治房地产市场秩序,切实维护群众合法权益。

  整顿房地产市场秩序

  “零首付”通常是由房企、中介通过预先垫款、虚抬房价、阴阳合同等操作,以分期付款或消费贷款的方式获得首付款,这种看似缓解购房资金困难的操作,实际却会增加购房成本及还款压力。

  广州市房地产中介协会发文指出:“理性购房,切莫超贷。理性评估个人经济实力、贷款偿还能力和实际需求,理性购房,不盲目轻信‘零首付’‘经营贷’‘消费贷’等购房模式,做好风险评估,避免陷入经济困局。”

  记者了解到,一些中介打着“零首付”或“首付贷”的幌子,吸引购房者。这类行为通常以隐瞒真实贷款用途或伪造收入证明的方式,绕过银行的风险审核,实则将购房风险转嫁给购房者。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进接受采访时表示:“‘零首付’‘首付贷’值得警惕。从理论上讲,现在买房的首付比例和房贷利率都比较低了,不应该出现这种‘零首付’或‘首付贷’的情况了。”

  随着房贷利率的多次下调,以经营贷、消费贷进入楼市的情况也在减少。薛洪言指出,存量房贷利率调降前,居民提前还贷的意愿比较强烈,出现了利用低利率的经营贷、消费贷提前偿还房贷的现象。随着存量房贷利率一次性调降到位,提前还贷需求大幅下降,这部分场景对应的经营贷、消费贷进入楼市的现象也明显缓解。

  “至于经营贷、消费贷以首付款的形式进入楼市,前些年房价上行周期中,为了急于上车,提早享受房价上涨的增值效应,这种现象还相对普遍;但鉴于当前房地产市场整体低迷,购房人对房价上涨预期不高,加杠杆意愿相对谨慎,消费贷以首付款形式进入楼市的现象也大为缓解。”薛洪言说。

  严跃进提到:“2024年12月24日至25日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中提到,完善房地产全过程监管,整治房地产市场秩序,切实维护群众合法权益。对于该表述,要格外关注的一个词是‘市场秩序’。2024年房地产止跌回稳的态势下,关于市场制度方面的整治少了一点,但反过来看,随着市场的升温,一些市场乱象会进一步出现,比如说近期各地已经出现了零首付操作。从市场秩序规范的角度看,后续严管秩序、整顿市场的动作依然会出现。”

  “零首付”三大陷阱

  今年以来,多地发布关于“零首付”“首付贷”的风险提示。

  2024年9月,国家金融监督管理总局山东监管局发文警惕“零首付”风险,主要有三方面:一是虚假宣传,部分开发商或中介机构通过夸大“零首付”的便利性,隐瞒实际支付条件和后续负担,诱导消费者冲动购房;二是高额利息与费用,过度虚抬房价、增加消费贷等方式实现的“零首付”,往往增加银行贷款额度,伴随高额利息和手续费,消费者的还款压力陡然增加,陷入长期背负高额债务的困境;三是产权风险,部分“零首付”购房项目可能存在产权不明晰、无法办理正规房产证等问题,给消费者的权益带来极大隐患。

  9月,四川省银行业协会发布《四川银行业个人住房贷款自律公约》,四川辖内40家银行业金融机构积极响应并自发签署。其中提到,不得以“零首付”“零月供”等营销噱头误导消费者。

  薛洪言强调,“首付贷”最大的风险在于过度加杠杆,购房人面临的现金流压力较大,后续出现坏账的风险更高。一旦购房后房价继续下跌,还会削弱购房人还款意愿,增大贷款偿还风险。也是在这个意义上,尽管政策端为刺激购房需求不遗余力,但“首付贷”一直是个禁区。

  同策研究院研究总监宋红卫也表示,“零首付”“首付贷”的风险在于,申请这些贷款的人基本上都是刚需为主,尤其是低收入群体、首付资金短缺的群体,支付能力也比较弱,更可能存在断供的风险,很可能会造成金融系统的风险。

  除了增强风险防范意识外,广州市房地产中介协会还提示,需办理住房按揭贷款的购房人,应通过正规金融机构办理按揭贷款申请手续,切勿通过签订阴阳合同、“高评高贷”等方式办理贷款。否则,有可能造成重大经济损失,甚至承担法律责任。

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