【导读】沪深交易所修订REITs审核关注事项指引
公募REITs市场迎来重磅指引修订。
12月27日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（以下简称新修订指引）。
新修订指引的发布是对基础设施领域REITs审核实践的及时总结和提炼，有利于进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。
强化重点事项规范要求
充分发挥各参与方作用
12月27日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（以下简称新修订指引）。
此次修订是交易所贯彻落实国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》精神和中国证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》要求的具体举措，有利于提高REITs业务制度化规范化透明化水平，督促参与主体归位尽责，提升资本市场服务实体经济质效。
据上交所介绍，此次新修订指引主要有以下几方面重点内容：
一是优化篇章结构，进一步增强逻辑性及可读性。新修订指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基础上，对原指引相关内容进行调整优化，增强各章节之间的逻辑性和内容的可读性。为便于市场参与主体查阅使用，总体分正文和附件两个部分。其中，正文部分调整为六个章节，细化了关于底层资产的一般规定。附件部分充分考虑成熟资产类型项目的特性，对产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施项目作出核查及信息披露的针对性要求。
二是压实主体责任，进一步强化重点事项规范要求。新修订指引对REITs的核查及信息披露、资产评估、运营管理等市场各方普遍关注的核心事项进行了规范，督促市场参与主体切实履行核查及信息披露责任；进一步明确了业务参与人和底层资产的准入要求，以及项目经营及财务情况的披露要求；引导评估机构在考虑市场环境和底层资产特性基础上，审慎确定评估结果，切实提高评估质量；督促管理人对评估参数和方法进行独立核查；明确了REITs的分层决策机制、激励约束安排、突发事件响应要求，引导基金通过合理设置运营管理费、履职情况监督等安排实现激励约束目标，有效统筹价值创造和投资者合法权益保护关系。
三是突出大类资产特性，进一步提高信息披露针对性。新修订指引充分考虑不同资产类型的特性，明确了各大类资产的差异化要求，提高了核查及信息披露的针对性。针对产业园区、仓储物流项目，进一步细化了合规性、经营及财务情况、运营管理等方面的披露要求。针对收费公路项目，进一步明确了车流量、通行费等运营收入相关核心指标的披露要求。针对租赁住房项目，补充了市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目的核查及信息披露要求。针对消费基础设施项目，进一步明确了收入情况、租户情况、租约类型及租金情况等方面的披露要求。
深交所也表示，新修订指引主要聚焦两大重点：一是资产端，明确首发规模和项目收益要求，将项目分为依托租赁收入和依托收费收入两类，强化经营和财务信息披露，同时优化产业园区、收费公路和租赁住房项目特殊关注事项，新增仓储物流、消费基础设施项目特殊关注事项，要求评估机构在充分考虑市场环境和资产特征基础上，合理设置评估参数，并压实管理人对评估方法、评估参数选取合理性的核查责任。二是产品端，增加原始权益人回收资金监管要求，明确基金经理兼任标准，要求基金建立有效的分层决策机制，细化基金管理费、运营管理费收取要求，强化激励约束，充分发挥各参与方作用，提升REITs运营管理效能。
公募REITs市场扩容提质
常态化发行进一步加速
2024年以来，公募REITs市场稳步扩容提质，常态化发行进一步加速。
一是发行规模快速增长。今年以来，上交所REITs市场上市产品已达17只。截至目前，沪市REITs市场上市产品共37只，募集资金约1121亿元。深交所已上市20只REITs，总募资规模超过530亿元。全年新增11只REITs上市，发行规模近270亿元。
二是资产类型特色鲜明。上交所上市的公募REITs底层资产涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源等多种类型。深交所推出首批消费基础设施REITs、首单农贸市场REITs，率先落地首单水利设施REITs，仓储物流、产业园区、清洁能源、租赁住房等REITs加速集聚，已上市REITs扩募稳步推进，示范效应进一步增强。
三是市场运行平稳有序。今年以来，REITs二级市场运行稳中向好，中证REITs全收益指数上涨11.02%，深市REITs项目累计完成39次收益分配，分红金额合计22.73亿元，高分红产品配置价值凸显。
数据显示，今年以来，多只保障性租赁住房、新能源、产业园类REITs表现较好。截至12月27日，中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT涨幅均超过45%。红土创新深圳人才安居REIT、博时招商蛇口产业园REIT涨幅也超30%。
