“我的房贷利率已经从之前的3.9%下降到3.3%了。”家住北京市的张女士告诉贝壳财经记者，她去年下半年还将房贷利率的重定价日从每年1次改为了每年2次。
每年的1月1日是不少房贷客户重定价日，从今日起这些客户的房贷利率中贷款市场报价利率（LPR）的部分将按照最新的5年期以上LPR报价重新定价。2024年，5年期以上LPR共下调了60个基点，这意味着从今日起，以1月1日为重定价日的个人住房贷款利率将下降60个基点。
“目前，个人住房贷款利率，均处于历史低位。”有业内人士表示，展望2025年，在适度宽松的货币政策基调下，人民银行将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0.5个百分点，显著高于2024年0.3个百分点的降幅，届时或会引导LPR报价跟进下调。
房贷利率持续下降 “两步走”调整完毕
“我的房贷利率在2024年年初时是4.2%，但10月份房贷利率统一下调时降为了3.9%，现在已经降到了3.3%。”张女士告诉贝壳财经记者，去年她的房贷利率总共下降了90个基点，而较2015年贷款时的4.9%已经下降了160个基点了。
近年来，存量房贷利率持续下降。房贷利率定价是在5年期以上LPR报价基础上加点而来。除了LPR利率近年来持续下调，加点部分也统一下调了2次。这也让当前的存量房贷利率普遍下调至历史最低点。
仅2024年，5年期LPR报价分别在2月、7月、10月进行调整，共计调降60个基点。10月，房贷利率加点部分也进一步调整。值得注意的是，因房贷定价规则是在重定价日按照最新LPR确定新的重定价周期的利率水平，这让存量房贷利率下降分步兑现。
例如，北京某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日，目前房贷利率为4.75%（2024年1月1日的LPR＋55个基点），则其房贷利率下调可分两步：第一步，10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30个基点，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30个基点），调整幅度为0.85个百分点（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，若12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，则该房贷利率调整为3.3%（LPR-30个基点）,调整幅度为0.6个百分点（3.9%-3.3%）。
两步调整完后，该房贷利率累计下降了1.45个百分点，按照100万贷款本金，25年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过24万元，每月月供减少超过800元。
不少存量房贷客户调整重定价日次数
据贝壳财经记者了解，当前已有不少房贷客户调整了房贷利率的重定价日。
北京地区的贷款人陈女士告诉贝壳财经记者，她已经将房贷利率的重定价日从过去的1年1次，调整为1年两次。
“我觉得2025年LPR报价还会持续下降，增加1次重新定价日就能尽快享受LPR下降的福利。”陈女士说，以往每年仅有1次重定价日，但LPR报价持续下行却只能到第二年才能享受新的利率，这也让她觉得多花了不少利息。所以在2024年年底可调整重定价日时，她便调整了重定价日的次数。
张女士也告诉贝壳财经记者，原本房贷利率高达4%以上，但不少新房贷利率只有3.5%左右。所以在2024年年初时自己已经制订了提前还款计划。
不过，如今张女士的房贷利率已经降低至3.3%，同时她也将房贷利率的重定价日调整到了1年2次，以便尽早随着LPR下降而降低房贷成本。
“我现在也基本放弃了提前还款计划。这样一来，我手中也能有更多可支配的资金了。”张女士表示，提前还款的资金剩下来后，她打算在2025年为家庭增加一次旅行的计划。
房贷利率已至低点 2025年利率或仍有下降空间
2025年已经来临，房贷利率是否还有继续下调的空间？有业内人士认为，房贷利率再度统一下调加点的概率已不大，但LPR利率或仍有下调空间，这也意味着存量的房贷利率可能还有持续下行空间。
2024年底召开的中央经济工作会议提出，2025年实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。
董希淼预计，2025年将可能降准0.5个—0.75个百分点，下调政策利率50个基点，引导LPR下降25个—50个基点，从而在总量上保障流动性更加充裕，在价格上适度降低成本。
不过，2024年三季度，商业银行净息差已经下滑至1.53%，处于历史低位。董希淼表示，如果LPR下降速度过快，银行息差缩窄压力过大，不利于银行保持发展的稳健性和服务实体经济的持续性。
董希淼建议，LPR与政策利率非对称下降，即政策利率下调幅度大于LPR下降幅度。同时，银行应通过下调存款利率、压降隐性存款成本等措施，进一步降低负债成本。
此外，东方金诚宏观首席分析师王青预计，不排除2025年人民银行通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能。这是促进房地产市场止跌回稳的关键一招。
新京报贝壳财经记者姜樊
