1月1日，“房贷族”的存量房贷利率迎来下调，调整幅度高达60个基点。贷款合同为贷款市场报价利率LPR-30BP的商业贷款，房贷利率下调至3.3%。
同时，存量公积金贷款利率也迎来下调。自1日起，个人住房公积金贷款利率下调25个基点，已发放贷款将执行新利率。首套5年以上利率2.85%，二套5年以上3.325%。上述调整均为自动调整，无需自行申请。
专家预计，2025年，随着适度宽松的货币政策的实施，房贷利率仍有下行空间。
房贷利率持续下降
“我的房贷利率在2024年年初时是4.2%，但10月份房贷利率统一下调时降为了3.9%，现在已经降到了3.3%。”张女士告诉贝壳财经记者，去年她的房贷利率总共下降了90个基点，而较2015年贷款时的4.9%已经下降了160个基点了。
近年来，存量房贷利率持续下降。房贷利率定价是在5年期以上LPR报价基础上加点而来。除了LPR利率近年来持续下调，加点部分也统一下调了2次。这也让当前的存量房贷利率普遍下调至历史最低点。
仅2024年，5年期LPR报价分别在2月、7月、10月进行调整，共计调降60个基点。10月，房贷利率加点部分也进一步调整。值得注意的是，因房贷定价规则是在重定价日按照最新LPR确定新的重定价周期的利率水平，这让存量房贷利率下降分步兑现。
例如，北京某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日，目前房贷利率为4.75%（2024年1月1日的LPR＋55个基点），则其房贷利率下调可分两步：第一步，10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30个基点，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30个基点），调整幅度为0.85个百分点（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，若12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，则该房贷利率调整为3.3%（LPR-30个基点）,调整幅度为0.6个百分点（3.9%-3.3%）。
两步调整完后，该房贷利率累计下降了1.45个百分点，按照100万贷款本金，25年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过24万元，每月月供减少超过800元。
重定价周期可变更
房贷利率的高低受LPR涨跌的影响，LPR每月公布一次，但房贷利率要在贷款重定价日调整。从2024年11月起，“房贷族”可自主与银行协商调整利率加点、调整利率重定价周期。
根据银行政策，借款人可选3个月、6个月、12个月作为重定价周期。比如, 原房贷合同重定价日为每年1月1日的，若选择变更为3个月的重定价周期，则变更后的重定价日分别为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日，每3个月房贷利率就会根据LPR的变动而调整。
专家提示，利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越能及时享受降息利好，但利率上行阶段，借款人也要更早承受加息。贷款存续期内仅可变更一次重定价周期，变更生效后不可撤销，借款人可根据市场环境和剩余还款期限等因素综合考虑。
“存量房贷利率重定价机制更加市场化和灵活，有助于发挥市场作用，促进存量房贷利率根据市场供需情况合理定价。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。
2025年房贷利率或进一步走低
回顾2024年LPR的总体走势，1年期和5年期以上的LPR年内累计分别下降了35个和60个基点。具体来看，5年期以上的LPR在当年2月、7月和10月下调了三次，每次下调幅度分别为25个、10个和25个基点。自2024年10月份调整之后，LPR利率已经连续三个月保持稳定。
此前市场有预期最新一次LPR将迎来调降，但并未实现。中信证券首席经济学家明明分析指出，一方面，由于去年12月逆回购利率没有出现调整，商业银行在息差压力较大的背景下，缺乏主动降低LPR和逆回购利率加点的动机。另一方面，鉴于当前中美汇率风险较高，本次LPR报价未进行降息，可能是在综合考虑国内外政策环境，平衡稳定汇率和宽松货币政策目标的决策。
多位业内人士分析，预计在2025年，LPR有下降的可能性，这与货币政策趋向适度宽松的政策背景紧密相关。
“预计央行在2025年可能会继续实施降准降息政策，降准幅度可能达到0.5个百分点，政策利率可能下调50个基点，LPR预计可能降低25个基点左右，这将进一步引导实际贷款利率下行。”招联首席研究员董希淼指出。
明明指出，往后看，央行宽货币立场仍然明确，后续LPR伴随逆回购利率调降或仍有空间。此外，当前贷款结构中低于LPR减点贷款占比高达43.33%，优化LPR报价质量的诉求下，LPR单边下调或也有较大空间。
展望2025年，东方金诚首席宏观分析师王青认为，在适度宽松的货币政策基调下，央行将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0.5个百分点，显著高于今年0.3个百分点的降幅，届时会引导LPR报价跟进下调。
“2025年可能会通过较大幅度降低5年期以上LPR报价的方式，对居民房贷实施较大力度的定向降息。这一措施被视为促进房地产市场稳定的关键策略。”王青指出。
（时代财经曹郁综合自中国证券报、新京报、第一财经）
