413轮竞价、溢价率25.04%……北京2025年首场土拍火爆开场。1月2日，海淀区朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地块以总价181.924亿元成交，平均溢价率21.04%，其中一宗地块的竞价轮次更是达到244轮。随着土地市场政策的调整，“价高者得”再次回归。两宗地块均为纯住宅用地，无其他多余配建，且不限地价、不限销售指导价，也没有设置竞现房销售面积等环节。

　　413轮竞价

　　1月2日，北京土拍市场首拍迎来海淀“王炸”组合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地块，两宗地块总起拍价达150.3亿元，最终在2个多小时“车轮战”下，两地块经过413轮竞价，以总价181.924亿元成交，平均溢价率21.04%。

　　其中，0029地块共吸引了建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润、保利5家房企报名，据悉，在下午竞拍前，线上就已经收到了5次报价，竞拍开始后，经过近1个小时、161轮举牌，最终由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率达17.33%，成交楼面价约为8.92万元/平方米。

　　另一宗0030地块竞拍环节则更加火热，据悉，该地块共吸引城建、建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润、保利6家房企报名，竞拍持续了一个多小时，经过244轮举牌后最终以90.404亿元由建发摘得，溢价率25.04%，成交楼面价约为9.5万元/平方米。

　　根据出让文件显示，0029地块用地面积约4.27万平方米，建筑规模约10.26万平方米，容积率为2.4；0030地块用地面积约3.93万平方米，建筑规模约9.51万平米，容积率为2.42。两宗地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距离地铁13号线上地站直线距离大约1.1公里，到中关村软件园车程大约10分钟。

　　除了交通便捷外，中指研究院土地市场研究负责人张凯补充，周边教育配套方面也非常丰富。目前现有海淀第二实验小学（汇缘小区）、海淀第二实验小学（橡树湾校区）。0030地块东北侧教育规划用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，由清华附属实验学校承办，并将纳入清华大学附属中学教育集团，预计2026年初开工，2027年6月完工。

　　此外，合硕机构首席分析师郭毅表示，海淀北聚拢顶尖科研单位和创新名企，拥有全市30%以上的国家级高新技术企业和40%以上的独角兽企业，汇聚百万高知高智人才。产业的兴盛及人口的增加，致使海淀相对短缺的住宅供应一直无法满足市场的需求，从上地、清河，到西二旗、永丰，海淀北住宅的十年稀缺，楼市一房难求，开发商似乎无须过度“卷”产品，甚至个别品质平平的项目也卖出了好业绩。

　　市场定价机制回归

　　根据土拍规则，此次竞拍的两宗地块均不限地价、不限销售指导价，也没有设置竞“现房销售”面积以及摇号等环节，市场定价机制重新回归。张凯表示，不限价地块一方面说明价高者得正在成为北京优质土拍的新趋势，另一方面也正是把楼市交还给市场的有力表现。

　　从朱房村地块周边二手房价格来看，海淀北第一次把新房价格卖到10万元+/平方米的合景映月台，如今的二手房价已经奔向14万元/平方米，还有二手房价最高报到16万元/平方米的橡林郡，都位于朱房地块周边，次新房的成交价格普遍在13万元+/平方米。

　　郭毅预计，朱房村两宗地块在未来首期开盘的起步价可能会在每平方米13万元左右，只要产品力够强，大概率能卖到每平方米14万—15万元，甚至更高。

　　易居研究院副院长严跃进认为，两宗地块区位优势显著，周边购买力旺盛，上地板块、清华北大等高校资源以及中关村科技资源均环绕其布局。因此，这些地块的市场消化程度良好。结合市场需求，这些地块更适合与不限价政策挂钩，因为不限价政策在市场上与优质地块相结合时，能产生更佳的反应。市场消化良好和不限价政策共同作用下，企业的盈利空间增大，因此吸引了众多企业竞相拿地。

　　在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，北京楼市整体复苏势头强劲，房价上涨趋势明显，这也极大地激发了开发商的投资热情。恢复“价高者得”的市场模式，有助于北京房地产市场止跌回稳，不仅能刺激开发商扩大投资预期，还能增强购房者对楼市的信心，对改善楼市环境有着显著的促进作用。

　　北京商报记者王寅浩李晗