广州一二手楼市的成交呈回暖态势。

　　2024年楼市注定不平凡。数据显示，2024年，广州全年住宅市场成交总体稳中有升，交易面积实现同比上升。本版文、图信息时报记者罗莎琳实习生陶陶

　　一手房：多个楼盘人气爆棚业绩飘红

　　2024年12月31日，广州市住房和城乡建设局发布数据显示，2024年全市住宅交易面积为1734.6万平方米，同比上升3.8%。其中，一手住宅网签面积809.27万平方米，同比下降3.7%，但降幅比三季度末收窄17个百分点。截至12月末，全市一手住宅去库存周期16.0个月，比去年末缩短0.6个月，比三季度末缩短3.4个月。

　　广州市住房和城乡建设局认为，整体上看，2024年广州市房地产市场总体呈现前低后高特点，在一系列存量和增量政策叠加效应影响下，自10月份起市场热度保持复苏态势，止跌回稳态势不断巩固。

　　2023~2024年广州楼市调控政策逐步放松，特别是2024年“9·30”全面取消限购后，这一轮政策效果立竿见影。中原地产研究部统计显示，新房来访和认购环比大涨104%和228%。其中，刚需刚改客群由去年的“小步入市”转向“加速上车”，信心修复最快，改善置业需求持续释放，高端改善客群受制于2024年豪宅盘供应减少，置业需求延后，成交涨幅放缓。

　　回顾整年趋势来看，广州2024年楼市供求表现前低后高，上半年客户观望比较明显，房企以去库存为主。随着2024年5月、9月政策密集出台，成交在6月、10月、11月强势拉动。不少房企告诉记者，2024年销售业绩飘红。

　　其中，广州豪宅之一的凯旋新世界全新一期住宅——广粤观邸面市，一上市就斩获18亿元的销售佳绩，该组团在2024年11月30日的VIP专场中，签下一宗1.5亿元的交易，2024年12月8日的加推专场再度录得1.2亿元的单宗成交。无独有偶，位于荔湾的新世界·天馥，2024年“双12”专场首周房源去化率超60%，营销中心内客户络绎不绝，人气爆棚。其中，备受瞩目的108平方米五开间朝南户型专场开启不到3天，便出现供不应求的热销局面，项目紧急加推以满足需求。同样身处白鹅潭地标圈的新世界凯粤湾，专场60秒狂卖3亿元，当周周末加推，再创2亿元的销售额。

　　值得注意的是，2024年广州全市整体新房首开/加推去化率为13%，对比2023年下跌7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目7%，普遍项目去化率集中在10%~20%区间。

　　二手房：部分热门楼盘成交均价回升

　　广州市住房和城乡建设局发布数据显示，2024年全市二手住宅交易登记面积925.33万平方米，同比增长11.3%，比三季度末涨幅增加1.6个百分点。二手住宅交易登记面积占住宅市场成交总量的53.3%，超过一手住宅。

　　此外，据广州市房地产中介协会公布数据，2024年11月26日至2024年12月25日，广州二手住宅网签量达11494套，环比11月微升0.67%，创自2023年4月以来的单月二手网签量新高。2024年12月也是2024年内第5个二手网签破万套的月份，此前破万套的月份已有6月、7月、10月和11月。2023年12月26日至2024年12月25日，广州市二手住宅累计网签110781套、1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

　　与2023年相比，2024年广州二手楼市受“大规模”利好政策刺激的频率明显增多，这也促使广州二手住宅网签在2024年底出现“翘尾”行情，2024年四季度连续3个月二手网签破万套。

　　合富研究院认为，随着二手房市场成交升温，买卖双方对后市信心也持续增强，对二手楼价形成有力支撑，已显现出“止跌回稳”的态势，部分热门楼盘二手成交均价更出现回升的迹象。记者也从市场中了解到，2024年下半年以来，天河、海珠、越秀等市中心改善需求持续复苏，大户型二手房成交升温并占据较大成交份额，带动均价走高。自2024年10月以来，广州二手住宅市场交投行情持续好转，2024年10~11月已出现连续两个月二手网签量在1万套以上的高位，促使二手房业主对后市信心恢复。不少热门楼盘的二手成交价也从低位反弹，较前两月回涨了不少。如广钢新城珠江金茂府109平方米的3房，此前成交价低位在390万元，而2024年12月录得的二手成交个案，总价已回升至490万元。

　　商业：新兴商务区写字楼吸引新质需求

　　2024年，广州房地产市场迎来转型升级的新机遇，商业与零售领域的政策推动下展现了强大的韧性与潜力。

　　第一太平戴维斯统计显示，2024年，广州市场迎来5个新项目交付，共带来23.7万平方米新增供应。其中，第四季度有三个新项目入市，合计带来11.0万平方米供应面积。截至2024年末，广州甲级写字楼市场总存量升至718.3万平方米，同比增3.4%。整体而言，新兴商务区仍以高性价比优势吸引部分成本敏感型企业搬迁需求，同时亦推动科技类、互联网零售、手游等新质需求加速释放，激发市场需求内生动力。

　　综合全年成交分析，以成本节约为目标的搬迁交易继续主导市场，在全年新租中的占比超五成，而新设及扩租交易占比相对少一些，占比分别为16.2%及5.5%。行业需求方面，市场需求主要源自信息技术、金融、专业服务、零售与贸易行业。以交易数量及交易面积计，上述四个行业对年度成交的贡献合计均超50%。

　　零售方面，2024年，市场仅一个购物中心于年底开业，带来11.4万平方米供应面积。截至2024年年末，全市总存量同比扩容0.4%，至755.8万平方米。2024年全年而言，居民消费整体趋于理性，品牌扩张情绪随之走弱，进而致使项目招商所面临的挑战加剧。尽管如此，随着数个项目加速调改节奏并填补空置面积，加之新项目预招商面积于年末释放，全市年度净吸纳量录10.9万平方米。截至2024年末，全市平均空置率同比下调0.6个百分点，至12.2%。

　　预测

　　2025年广州楼市“企稳微增”

　　中原地产研究部预计，2025年依靠公开招拍挂地块转化的新房增量将回落。2024年用地供应较为充足的海珠、天河、番禺三区，预计2025年新房供应依旧相对较多。尤其是老黄埔一带旧改陆续转化入市，预计整体供应量可达80万~90万平方米。

　　中原地产有关人士表示，目前广州一二手市场预估已解套近4.5万宗改善、投资需求，2025年广州楼市走势或为“企稳微增，筑底复苏”。

　　中原大数据显示，在2024年全年成交业主中，59.4%的业主出售物业后暂时没有再置业的需要、40.6%的业主则出售物业后有再购房的需求。其中置换的占比在26.3%、投资占比在14.3%。若按照二手房2024年全年成交11万宗预估，本年已经解套释放出近4.5万宗的改善、投资需求。

　　“按照目前市场、经济面情况下，在释放二手置换需求后，对2025年保持谨慎乐观态度，预估全年成交1927万平方米左右，同比增长3%~4%”。上述人士表示。