2025年，开市仅两日，华夏首创奥莱REIT的累计涨幅已达9.26%，华夏特变电工新能源REIT更是单日上涨6.04%，公募REITs板块几乎全线飘红。
1月3日公募REITs涨跌幅
据统计，截至2025年1月3日收盘，中金厦门安居REIT等3只产品自2024年初以来的价格涨幅已突破50%。
机构认为，配置压力是固收资金参与REITs投资的主要推动力，2025年REITs市场或将延续三条主线。
公募REITs跨年人气旺
2024年是公募REITs蓬勃发展的“人气年”。这一年，公募REITs以年度最高46%的骄人涨幅、超百倍认购的打新盛况、底层资产的持续扩容，展现出活力与潜力。公募REITs作为与股票、债券等并列的金融资产之一，已成为资本市场不可或缺的一块拼图。
据统计，2024年全市场58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.48%，涨幅最大的华夏北京保障房REIT当年上涨了46.5%，中金厦门安居REIT上涨了46.19%。平安证券研报显示，2024年，保障房、水利设施板块REITs涨幅居前；其余各板块多为正涨幅，仅仓储物流下跌；另外，交通板块虽然涨幅居中，但波动较小，夏普比率较高。
进入2025年，公募REITs的人气持续走高。
截至2025年1月3日收盘，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT三只产品自2024年初以来的价格涨幅均突破了50%。
公募REITs自2024年初以来的涨幅情况
2024年，受益于我国公募REITs配套政策不断完善，公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。根据统计，全年REITs发行募集逾600亿元，而往年发行募资规模多在300亿元至400亿元的水平。截至2024年12月31日，公募REITs已发行59个项目，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类型的项目发布了拟扩募计划。
在稳定分红和二级市场价格强势等因素驱动下，投资者对公募REITs的打新热情高涨，网下认购倍数不断创出新高。2024年12月31日，全国首单市政和供热基础设施REITs项目——国泰君安济南能源供热REIT网下询价认购倍数高达140.96倍，创2023年以来公募REITs市场新高。随着该项目的询价结束，迈入常态化发行新阶段的公募REITs市场实现2024年圆满收官。
2025年机构看好三大方向
中金公司分析称，配置压力是固收资金参与REITs投资的主要推动力。国泰君安研报显示，从供需两端来看，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值在广义“资产荒”的情况下仍有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。
平安证券研究所固收首席分析师刘璐认为，2025年将是公募REITs的布局之年，可以跟随供给潮和指数调整加大配置布局。
在具体配置方向上，中金公司表示，看好三大方向：一是关注强周期板块弹性。从资产运营周期来看，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益，二线产业园以及物流仓储有待观察。二是弱周期板块（如保障房、环保能源）在估值回调后仍具备配置价值。三是伴随一级市场供给增加，可结合项目稀缺性、经营稳定性以及一二级定价差异择机参与打新。
国泰君安研报认为，随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降的同时，偏固收类投资者或将对保障房等弱周期板块REITs产品更加青睐。此外，部分项目因底层资产表现不及预期，股价可能存在一定补涨空间，可提前布局等候估值回归或业绩反转带来的潜在机会。
