“去库存”背景下，多地持续放慢供地节奏，企业也越发重视“以销定投”，2024年土拍市场供需持续缩量。

　　近日，多家市场机构发布的数据显示，2024年全国典型城市土地供应与成交规模持续缩量，预计全年成交建面将接近商品房销售规模。

　　此前，在行业扩张因素影响下，全国土拍成交规模多年来均明显高于同期商品房销售规模。《中国经营报》记者注意到，近年行业“转舵”下，土拍成交规模已越发接近同期商品房销售规模。2023年，两者差距已降至2亿平方米左右，预计2024年这一差距会降至1亿平方米甚至更低。

　　供需缩量

　　2024年土拍市场供需两端均仍延续缩量态势。

　　克而瑞数据显示，截至2024年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积约为10.3亿平方米，较2023年同期下降17%。

　　2024年，各能级城市土地成交规模均延续收窄。其中，一线城市总成交规模为1850万平方米，较上年同期下降了30%；二线城市总成交规模为1.80亿平方米，同比下降21%；三四线城市总成交规模为8.27亿平方米，同比下降16%。

　　尽管如此，与2021年以来年度土拍同比降幅相比，2024年17%的同比降幅已是最低值。就已公布公告数据预估，2024年全年全国土地成交建面将在11亿平方米左右。

　　中指研究院数据也显示，2024年，全国300城各类用地成交规划建面为14.0亿平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.3%。

　　各线城市同比均呈下降态势。中指研究院数据显示，2024年，一线城市成交面积同比降幅约四成，降幅高于二线、三四线城市。二线城市成交面积同比降幅近三成，其中成都、杭州、苏州、宁波、重庆等地降幅均在四成以上。三四线城市土地市场调整相对较早，成交面积同比降幅近二成。

　　土地供应节奏也在持续放缓，其中年末降幅尤为明显。

　　“2024年12月，全国土地市场供应规模迎来周期性下降，整体供应量为0.9亿平方米，环比下降70%，同比微增4%。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，年末土地供应同比虽出现止跌回升，但考虑到12月普遍为一年中的供地量低点，低基数之下的供地规模增加，并不能说明地方供地节奏的全面恢复。

　　收金方面，中指研究院数据显示，2024年，全国300城各类用地出让金为2.7万亿元，同比下降23.1%，其中住宅用地出让金2.1万亿元，同比下降27.8%，较2020年高点下降60.3%。

　　接近楼市成交规模

　　多年来，行业扩张等因素影响下，土地市场成交规模明显高于同期商品房销售面积。但近年行业“转舵”背景下，这一差距已明显缩小。

　　Wind数据显示，2014至2023年，全国商品房销售面积分别为12.06亿（平方米，下同）、12.85亿、15.73亿、16.94亿、17.17亿、17.16亿、17.61亿、17.94亿、13.58亿、11.17亿。

　　克而瑞数据则显示，2014至2023年，全国300城土地成交建筑面积分别为23.5亿、17.2亿、16.6亿、22.6亿、26.9亿、27.0亿、29.1亿、22.8亿、16.9亿、13.3亿。

　　对比来看，2014年，全国土拍成交建面较当期商品房销售面积高出11.44亿平方米，两者差距接近翻番。此后除2016年外，两者差距均较明显。

　　近年来，相应差距有所缩小。2023年，全国土拍成交建面与当期商品房销售面积相差约2亿平方米。

　　2024年前11个月，全国商品房销售面积为8.61亿平方米。多方预计，2024年全年，全国商品房销售面积应能维持在10亿平方米以上。同时就已公布的土拍公告数据预估，2024年全年土地成交建面应在11亿平方米左右。照此测算，两者差距将收缩至1亿平方米甚至更低。

　　“为促进行业库存压力减轻，近年来土地市场交易规模的收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。”马千里表示，2024年全年，土地成交量已和商品房成交量相近，考虑到出让土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全国可售商品房用地出让规模已然小于新房成交规模，行业已经正式进入去库存周期。

　　对于后市，多方预计，在供地规模已经基本紧缩到位的基础之上，土地市场交易规模有望低位企稳。2025年，土地市场有望迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升，但企业资金及库存情况改善仍将有所滞后。