2024年，广州房地产市场迎来转型升级的新机遇，尤其是在商业与零售领域的政策推动下，广州展现了强大的韧性与潜力。今年商办市场将迎来2016年后又一供应高峰，一季度预计将有五个新写字楼项目入市。

　　机构数据显示，2024年广州甲级写字楼市场累计净吸纳量较2023年同比上升40%至12.7万平方米。新兴商务区仍以高性价比优势吸引部分成本敏感型企业搬迁需求，同时亦推动科技类、互联网零售、手游等新质需求加速释放，激发市场需求内生动力。零售市场上，新租户仍较集中于餐饮业态，业主则采取更激进的招商策略力保项目入驻率稳定，而创设多元消费场景将成为今年的亮点。

　　写字楼市场：

　　2024年净吸纳回升琶洲租赁活跃度持续攀升

　　可以看到，今年广州甲级写字楼市场又将迎来一个供应“大年”。根据戴德梁行的统计数据，2024年全年，广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，全市存量录得666.8万平方米，较2023年同比微升2.7%。受供需两端的影响，租金水平趋稳，去年四季度全市平均租金环比下调4.1%至每月每平方米131.5元。从市场供需变化来看，企业在成本控制的需求下，持续采取稳健的租赁策略；而写字楼业主方为保障去化，继续采取以价换量的租赁政策，同时还给出更灵活的商务条款，包括免租期延长、提供优惠车位、定制化装修等。从去年全年行情来看，尽管业主采取多元租赁方案促去化，但调租吸客仍为最行之有效的策略。

　　值得关注的是，搬迁类需求一定程度上活跃了租赁市场，从而带动了吸纳量的回升，去年年内全市累计净吸纳量为12.7万平方米，较2023年同比上升40%；全市甲级写字楼市场空置率与2023年同期基本持平。新兴商务区仍以高性价比优势吸引部分成本敏感型企业搬迁需求，同时亦推动科技类、互联网零售、手游等新质需求加速释放，激发市场需求内生动力。

　　其中，琶洲商务区凭借突出的租金优势，叠加日趋完善的交通配套，加速吸纳来自传统商务区的客户，租赁活跃度持续攀升。2024年四季度，琶洲商务区空置率环比下降0.8个百分点，净吸纳量超过1.5万平方米，同比上升118%。

　　整体而言，降本增效理念贯穿2024年，以成本控制为核心的企业搬迁和续租活动仍然主导市场。全市甲级物业租赁成交依然集中在专业服务业、TMT和金融业。专业服务业是广州甲级写字楼租赁市场的主力，占2024年总成交面积的24.6%，其中法律、咨询、健康等细分领域支撑了市场成交。另外，TMT行业需求有所回归，以18.3%的占比位列第二。琶洲商务区因其产业集聚优势，成为科技类企业入驻的首选，2024年录得TMT企业租赁成交面积约七成位于琶洲商务区。受数个来自银行、保险等企业的大面积成交推动，去年四季度金融业的租赁需求有所提升，推升全年占比至11.8%。

　　2025年市场前瞻：“珠琶金”黄金三角初现人工智能需求增长

　　对于2025年，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，市场或迎2016年后又一供应高峰，全年总供应面积将超过90万平方米，年末总存量预计突破800万平方米。其中，第一季度，预计将有五个新项目交付入市，共带来26万平方米供应面积。

　　从区域来看，2025年的新增供应主要分布在琶洲和国际金融城。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，2024年表现亮眼的琶洲商务区正迈入成熟发展的新纪元。金融城在2025年将是基础建设的关键完成阶段，将成为众多企业选址的新焦点，与珠江新城和琶洲商务区初步形成黄金三角，为市场格局带来变量。预计在2028年，广州的甲级写字楼存量将突破1000万平方米，板块持续向东延伸。广州甲级写字楼市场未来的供应量相对存量的占比较高，从全国范围来看都属靠前，租金和空置率将在未来一段时间持续承压。但这也意味着市场有了更多高性价比的办公空间供企业选择，为广州产业的发展提供了充分的支撑。

　　谢靖宇则表示，短期内，内生需求将成为市场修复回稳的重要驱动力。在政府持续优化营商环境、推进重点产业升级创新、加快建设贸易强市等利好下，源自人工智能、互联网科技、零售及贸易等行业的需求料有增长。

　　零售市场：

　　平均空置率同比下调逾四成新店来自餐饮

　　从零售市场来看，第一太平戴维斯的数据显示，2024年仅广州塔广场一个购物中心于年底开业，带来11.4万平方米供应面积。截至去年年末，全市总存量同比扩容0.4%，至755.8万平方米。

　　去年全年而言，品牌扩张情绪持续。核心商圈内的标杆项目仍是品牌拓展的首选，因此体育中心、珠江新城商圈租金保持更强的韧性，尽管部分购物中心进行调整改造，但空置面积得以快速填补；而非核心商圈品牌租赁需求减弱，项目间竞争加剧。随着数个项目加速调改节奏并填补空置面积，加之新项目预招商面积于年末释放，全市年度净吸纳量10.9万平方米。

　　截至去年年末，全市平均空置率同比下调0.6个百分点，至12.2%。业主们采取了更激进的招商策略力保项目入驻率稳定，全市租金指数同比下降0.1%，去年年末平均租金录得每平方米每月618.7元。

　　去年年内，市场新租户仍较集中于餐饮业态，逾四成新店均来自各类餐饮品牌。其中，第四季度，云贵菜系品牌租赁表现尤为积极，市场录得数个该细分品类首店或新店开业。同期，时尚、配饰、美妆等业态需求较为平稳，对新租市场贡献合计达25%。

　　此外，运动品牌去年全年扩张表现积极，成为吸引年轻消费客群的新兴力量，助力市场需求焕新。

　　2025年市场前瞻：首店政策加速优质品牌落地

　　值得关注的是，在广州首店首发政策的带动下，商业项目引进首店的步伐加快。戴德梁行的数据显示，2024年年内仅优质购物中心就有近90家知名首店落地，相比2023年大幅增长87%。从业态上来看，这些首店主要集中在高端零售和餐饮，包括奢侈品百货品牌COSCIA蔻莎、诺悠翩雅Loro Piana、萨洛蒙Salomon、庆春朴门等。对此戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，首店首发政策成效斐然，是品牌对广州营商环境优化的认可，反映了广州作为国际消费中心城市的魅力。首店扎堆入驻，也将进一步提升广州的国际形象和消费层次。

　　除此之外，为消费者提供情绪价值的体验型业态愈发受到青睐，成为新的消费增长点。宏观数据显示，去年全市前三季度文艺创作表演、文化活动服务营业收入同比分别增长50.6%和28.7%。

　　对于2025年的零售市场，第一太平戴维斯预计全市新增供应约达29.5万平方米。至年末，市场总存量预计扩容3.9%，至785.3万平方米。而戴德梁行的数据则显示，结合项目的建设和招商进度，2025年全年广州将迎来约74万平方米的优质购物中心，其中超过半数位于中心城区。对招商运营而言，创设多元消费场景、精细化布局垂直业态分布、优化焕新消费体验等或成为吸引客流、提振内需的重要发力点。

　　戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示，随着广州建设国际消费中心城市的进一步推进，白鹅潭、长隆万博和广州塔-琶洲等几大世界级商圈也在加速建设，将深耕自身时尚商贸、文化旅游、数字产业等优势基因形成具有自身特色竞争力的消费生态，此外，一方东山、城市之丘等一批“非标商业”亦正入局主流消费趋势，将为广州市场提供更为多元、垂直的消费社交场景。