虽然广州甲级办公楼市场仍处于调整期，市场需求以成本导向的搬迁及升级为主，但新兴子市场对净吸纳量的贡献率在进一步提高。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定了市场信心。日前，仲量联行发布了2024年广州房地产市场研究的最新数据，数据显示，广州办公楼市场2025年全市供应量预计将再次达到高峰，总规模超100万平方米。而优质房地产物业仍然是众多资产投资中风险相对较低的资产配置选择。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，去年三季度末以来，一揽子增量政策的推出，让社会预期改善，市场信心提振，也将为商业地产市场平稳度过调整期提供有力支持。

　　甲级办公楼市场：去化集中于高性价比新近落成项目

　　可以看到，广州甲级办公楼市场总体延续调整态势。仲量联行的统计数据显示，2024年广州甲级办公楼新增供应约33万平方米，同比下降55%，主要分布于新兴子市场。全年净吸纳总量为29.4万平方米，同比增加16.3%，其中约四分之一来自于自建总部或购买办公场所自用需求，其余四分之三为市场化租赁成交。市场化租赁方面，需求主要由成本节约为导向的搬迁和升级为主。去化则相对集中于高性价比的新近落成项目。由于新项目多位于琶洲及广州国际金融城两大新兴子市场，其市场影响力日益提升。

　　从需求来看，结构性调整趋势更加显著。三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业以及留学服务机构等细分行业需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。据仲量联行统计，全年金融及专业服务业租户的新增租赁成交中，近八成的成交面积在1000平方米以下。

　　与此相对，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业的带动下，科技互联网行业需求动能不减。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示，随着企业出海趋势加深，赛道更迭驱动外向型经济相关互联网产品及服务业务的快速增长，为办公楼市场注入活力。数据显示，科技互联网企业占2024年新增租赁面积的34%，约为专业服务业的两倍、金融的三倍。但江婧丽指出，尽管上述行业中的成长型企业在业务拓展支撑下具备优化职场和扩充办公空间的需求，但其选址仍受到行业聚集、资本性支出上限等多重因素影响，因而集中于琶洲、广州国际金融城等新兴子市场，短期内较难驱动办公楼市场全面复苏。

　　值得关注的是，广州办公楼市场2025年供应量预计将再次达到高峰，总规模超100万平方米。大部分新增供应仍集中于琶洲和广州国际金融城。新增供应面积约一半来自总部办公物业，自用需求将助力去化新增供应总面积的近四分之一，支撑市场净吸纳量。但整体而言，全市空置率可能再次小幅上升，租金仍承受一定的走低压力。

　　仓储物流：今年新增供应量预计将创新高

　　而在仓储物流方面，由于跨境电商持续发力，有效稳定了市场信心。2024年华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。

　　从供应来看，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，下半年竣工项目占比近八成，且多数位于东莞、佛山和惠州。整体而言，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。由于部分存量物业业主通过加大租金优惠力度和增加免租期等方式维持出租率稳定。特别是在供应显著增加的下半年，华南五市的非保税物流仓储市场平均租金出现小幅下滑。全年来看，大多数城市平均租金同比下降幅度在1.5%以内。

　　2025年，华南五市非保税物流仓储新增供应量预计将创历史新高，其中佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米，部分短期新增供应过大的子市场空置率呈上升态势。此外，叠加租户端加强成本控制的因素，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，2025年华南非保税物流仓储市场整体租金将继续小幅下行。

　　大宗交易：酒店类型交易占比有所扩大

　　基于业绩优先的考虑，2024年房地产投资市场也出现了不小的变化。数据显示，2024年广州房地产市场大宗交易额为90亿元，交易统计中，酒店类型的大宗交易占比有所扩大，从2023年的占比3%大幅提升至17%。

　　据仲量联行统计，现有存量中心区可售优质资产体量约为247万平方米，包括办公楼132万平方米（含3年内交付），在运营的商业购物中心70万平方米，酒店45万平方米。当中，优质可售办公楼资产集中于天河、海珠、越秀三个成熟区域，占三区办公楼存量约16%。

　　需求端上，基于业绩优先的考虑，企业用户对资产配置的需求有所下降，但以物业经营为主且有充裕资金的投资者重点关注中心区资产配置的机会，特别是作为广州城市中心的珠江新城。投资者开始更加注重资产的长期回报率和稳定性，而不仅仅着眼于短期的资本增值，比如更加偏向于那些具有稳定租金收入、良好物业管理以及长期潜在增值空间的物业。

　　随着市场环境的变化，投资者也更加注重评估物业的抗风险能力。具备优质租户、地段优越、配套设施完善的物业项目，往往更能获得投资者的青睐。这类物业的优势不仅在于能够提供稳定的现金流，更在于其较好的抗风险能力，能在经济波动时保持稳健表现。

　　对于2025年的投资市场，仲量联行华南区投资与资本市场部总监卢盛表示，优质房地产物业仍然是众多资产投资中风险相对较低的资产配置选择，它的经营稳定性、流通性、金融属性仍然保持市场优势。预计中心区或将有大宗物业交易出现，将引领投资信心逐步恢复，带动市场回稳。

　　促消费扩内需政策力度的加码，包括消费品以旧换新政策和文旅消费等措施，加之货币政策的适度宽松，如银行降准和贷款利率的下调，这些积极因素共同作用下，有望为房地产投资的稳定提供有力支持。预计房地产企业仍将保持积极的价格优势吸引投资者，以促进库存去化。而企业资产的配置需求，则取决于经营业务增长的恢复及租赁需求增长回稳的情况。