李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　2024年年底召开的中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议明确，2025年将持续用力推动房地产市场止跌回稳。笔者认为，2025年是商品房市场止跌回稳的关键期，需要乘势而上，彻底巩固稳定的预期和态势。

　　楼市止跌回稳态势已成，但基础仍需夯实

　　刚刚过去的2024年，全国商品房市场经历了“先季节性反弹、然后明显下探、四季度触底企稳”的态势。分季度来看，一季度环比2023年四季度下降15.82%，二季度在春节后季节性反弹的带动下，环比增长11.38%，三季度环比下降11.41%。9月底明确了止跌回稳的新基调，9月29日后启动“四个取消、四个降低、两个增加”等增量政策，四季度环比增长约10%。

　　从单月来看，根据住建部监测数据，2024年10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长，止跌回稳迹象明显。重点城市年底翘尾行情更明显。

　　如果看二手住房市场，止跌回稳的趋势更明显。根据克而瑞的数据，在2023年高增长的基础上，2024年四季度，35个重点监测城市的二手住房成交面积预计为6669万平方米，环比上升23%，同比增长28%。2024年全年二手住宅累计成交22615万平方米，同比正增6%。35个重点城市二手住房占全部住房交易的比重，从2023年的53.7%增长到2024年的61.3%。

　　考虑到存量时代下居民购买二手住房的普遍性，将新建住房与二手住房交易量加总来看，全国商品房市场止跌回稳的态势已形成。不过，止跌回稳的基础还待进一步夯实。

　　首先，止跌回稳的范围不均衡，一线城市，成都、杭州等重点城市回稳迹象更加明显。其次，库存存在压力，根据克而瑞的数据，2024年11月末，百城在售新房去化周期达26.7个月，环比降2%，同比上涨26%。再次，销售端回稳传导至前端开工和土地市场还待发力。比如，全国新建商品房累计新开工面积跌幅连续两个月扩大，2024年1~9月、1~10月和1~11月分别为-22.2%、-22.6%和-23.0%；根据中指院的数据，300城1~11月土地出让面积同比下跌21.5%，跌幅比2023年全年跌幅（-16.1%）大。最后，从高频数据看，受欢迎的新房项目去化后，市场有惯性回落的态势。

　　2025年是商品房市场止跌回稳关键期

　　住建部明确2025年将持续用力推动房地产市场止跌回稳。“持续用力”的用语，意味着回稳的基础还待夯实。具体措施上，一是着力释放需求，主要是把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量和增量政策坚决落实到位；二是着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

　　目前看，2024年9月底以来一揽子政策发布实施以后，传统的在需求端纾困，如降低按揭首付和利率、收缩住房限购范围、降低交易税费、加大公积金扶持等旨在“降门槛、降成本、提预期”的政策空间已收窄。接下来，关键是要落实前期部署的增量政策。比如，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。再比如，推进存量低效闲置土地盘活，推进收购存量在售商品房做保障性住房等，政策上也明确了可以应用专项债、专项借款、再贷款等新型货币政策工具推动存量盘活。

　　这些增量政策多为2024年5月17日国务院政策例行吹风会上的部署，但后续落地效果不佳。主要原因在于：一方面无论城中村改造及货币化安置，还是推进存量土地和房屋盘活，均需要住建、财政、自然资源、发改、金融等多部门协作，涉及具体项目“申报—审批—投放”等多个环节。比如，新一轮城中村改造扩大到300个地级市，但最新要求改造项目要严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。由此，一个城中村改造项目从项目入库到规划设计和审批，再到投融资落地，最后到拆迁安置等，不仅周期非常长，而且两个方案还要得到各方认可。

　　另一方面，无论城中村改造，还是存量物业收购收储，都需要确保申报项目的资金在投入产出上是平衡的，这是发行地方政府债券、投放专项借款和再贷款的依据。但是，商品房市场止跌回稳的基础还需要夯实，购房需求波动性较大，各项成本（城中村改造成本、收购存量物业的成本）还在高位的情况下，市场化原则导致资金投入的意愿受阻。

　　但同时，结构性需求潜力还很大，比如城中村村民市民化的需求，居住在城中村中的新市民、年轻人扎根城市的需求。对于城中村改造来说，拆除重建、拆整结合和综合整治等三种改造模式，围绕拆迁安置、土地整合、市政设施补短板、保障房建设、商品房项目开发等，都有巨大机会。此外，近年来产业结构变迁和就业环境变化，待保障人群有所增加，保障性住房缺口较大。经过近三年调整，存量土地和房屋价格降到低位，供需匹配就能产生增量需求。

　　为推进城中村改造和存量盘活，除创设新的金融产品，允许地方政府专项债用于城中村拆迁安置、存量收购收储之外，规划、土地等方面也应出台扶持政策。比如，片区改造容积率调剂、未开发土地调整规划条件，包括降低商办和车位比例、调整容积率或用途（商办改住宅、改租赁等）；业主单位不愿开发的，可流转出去，政策上提供带押过户、预告登记转让、土地分宗等。

　　加大楼市政策创新力度

　　与传统的政策相比，上述政策需要多部门协作，流程环节多，要求资金平衡，需要探索新模式。对此，党的二十届三中全会提出，完善宏观调控制度体系，增强宏观政策取向一致性。2024年的中央经济工作会议在部署2025年的工作时，提出系统集成、协同配合。目前来看，各部门基于政策导向一致性的激励和协作机制还待完善，这项工作也进入到行政绩效考核中。

　　在供给端，除了存量盘活，还包括合理控制新增房地产用地供应。目前，市场止跌回稳的基础之所以还待夯实，与在售库存规模大，开发商为了保交付、保资金链而折价出货有关。根据克而瑞数据，尽管2024年10~11月商品房销售端好转，但11月末百城新房去化周期高达26.7个月，同比上涨26%。如果将已开工未批售部分算在内，库存压力不容小觑。

　　因此，2025年各地要严格落实控制增量的政策，根据在售库存、在建库存、土地库存等消化周期，决定新房批售规模、开工节奏和供地水平。凡是库存消化周期较大的，就要控制批售、开工和供地的节奏和规模。当然，无需全市一刀切来推进这项工作，可以划分行政区域或片区，结合区域内商品房供需总量、结构（不同户型）的动态变化，精细化地调整供给端。

　　政策制定要精细化，这是未来商品房市场止跌回稳的保障。比如，即便交易量对价格止跌有积极效果，但如果开发商大量推出工抵房、二手房市场大量产生法拍房，而这些房子的价格大约为一般市场交易价格的八折，这不仅会下拉房价，而且也对市场预期造成冲击。因此，在收购存量在售新房时，可以优先收购那些可能会产生工抵房的新房项目；收购二手房做保障性住房时，也可以收购法拍房，这样做不仅能降低收购的成本，还能达到稳房价的目的。

　　根据全国住房城乡建设工作会议，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，这是2025年的另一项重点工作。会议明确了2025年房地产新发展模式的5项重点工作：一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房；二是推动建立“人房地钱”要素联动新机制，促进供需平衡、市场稳定；三是有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序。

　　近期的纾困政策，不管是存量政策，还是增量政策，旨在稳定中短期商品房市场。要彻底实现止跌回稳，必须要诉诸长效机制构建，这就是新发展模式。需要注意的是，一方面，新发展模式能提高供给的有效性，匹配新增住房需求；另一方面，新发展模式能够避免旧模式下的诸多问题，比如供求错配、供应成本高、货不对板、配套设施差等，从而提振市场的信心。

　　当然，这些改革事项不一定在2025年全面推进，但部分改革事项必须要有实质性的进展，让市场看到商品房市场改革的前景，增强市场对止跌回稳的信心。比如，探索现房销售提了很多年，但据调研推进进度不理想，直接原因是开发商积极性不高。笔者认为，关键是政策加大创新，如降低土地出让底价，确保净地出让、拿地即开工，现房项目直接进融资“白名单”等。

　　在提高开发商参与现房开发销售的积极性，降低现房开发成本的同时，城市政府和开发商这两个层面，都要做好“以需定供或定建”，掌握现房需求的潜力。城市层面，在土地供应时，要掌握片区内现有及未来供应的住房产品竞争态势、消化情况，判断现房需求潜力，以此作为供地和项目规划的依据；房企层面，要根据同期新房销售情况，掌握现房的空间和产品模式。

　　总之，2025年是商品房市场止跌回稳的关键期，需要乘势而上巩固回稳的基础。值得注意的是，在2024年传统纾困政策应出尽出的情况下，2025年除继续落实这些政策外，更重要的是以政策取向一致性，实现部门间系统集成、协调配合，从而落实增量政策。在市场端，一方面开发商要善于发现需求，打造低成本、配套好的“好房子”，满足需求；另一方面，政府要对难去化的项目推进公共设施补短板、推进老旧小区改造，匹配需求端的诉求。同时，各地要通过加大住房保障力度、推动教育均等化留住人口，培育可持续的住房消费动力。