2024年是房地产行业深度调整的一年，限购全面放开，一系列积极政策密集出台，尤其是9.26政策定调后，一线城市成交活跃，出现明显的止跌回稳迹象。

　　2025年房地产市场走势如何？需要配套哪些政策？购房者和房企面临哪些机会？近日《华夏时报》记者独家专访了长城证券首席经济学家汪毅，他认为，最核心的还是要把利率降下来，如果2025年有适度宽松的货币政策，那么房地产市场是可以全面止跌回稳的。对比当前利率，现在对资产回报率的要求不能太高，而是要有稳定的回报，房地产更多追求的是平稳，不应该以投资的角度去考虑这个问题，而要从自身的居住的角度去考虑。

　　《华夏时报》：过去多年来，房地产对经济的发展拉动作用明显，现在有人认为房地产的地位已经发生变更，你如何看当前房地产在宏观经济中的地位？

　　汪毅：房地产本身是有经济周期的，从上世纪70年代以来，很多国家都经历了这个周期。如果你算一个平均值，房地产从高点回落的过程之中，这些国家的GDP平均回落在4%左右，可以说房地产对国民经济的拉动作用是非常大的，不管是在过去，现在还是在未来，都是非常大的。

　　在中国，房地产一端是土地，另一端还牵涉建筑、建材等许多产业，房地产对他们的影响很大。房子竣工卖出去以后，还有家电等一系列的配套，实际上房地产的产业链是非常长的。

　　只要是一个居民，他就有基本的住房需求，那么这个需求只不过在一定时期受他收入的约束，也就是说他的收入高了，他自然就会买房子。但是如果房地产下行的话，它影响到涉及面也比较广，很多的行业也会受影响。

　　所以我觉得不管是现在还是未来，房地产在国民经济中的地位是不会变的，是牵一发而动全身的，房地产能够保持一个平稳运行，这样对国民经济的促进作用是最明显、最大的。

　　因为这个背后是我们的人口结构、收入水平等决定的。未来，房地产能有一个平稳的发展，适度的增长，我觉得对国民经济就是起到很好的作用。

　　《华夏时报》：你刚才几次提到了稳这个字，那么在稳字当头的主基调下，你认为接下来还会有哪些配套的政策出台？

　　汪毅：今年以来房地产陆续出台了一系列的政策，包括解除限购等，现在可能只有极个别城市限购还没有完全放开，大多数都已经放开了，包括房贷利率，我们的首套房和二套房的利率已经下调了很多了，也包括契税的调整、非普通住宅和普通住宅认定的变化等。

　　从这三点来比，其实我们的政策力度已经超过2014年、2015年。和当时比，我们在棚改货币化安置方面可能没有那么大的量，但是设立了专项债购置土地和保障房。

　　我认为房地产往后发展可能有两个方面还可以做：第一就是进一步下调利率，用房租去除以房价就相当于房屋回报率，现在国内50个城市的平均值大概在百分之二点一几水平，但首套房的贷款利率大概在3%左右，可以说两者之间还有100个BP的差值，也就是说我们还可以进一步下调利率，通过下调利率的形式，让居民在投资和买房之间达到收益平衡。第二，专项债用途可以再丰富，除了购置土地和保障房外，可以增加一些资金进入房地产市场做一些回购的动作。一二三线城市的房地产市场差异度比较大，一线城市和二线城市的核心地段有需求，但三四线城市去库存的问题实际上是比较大的。

　　《华夏时报》：在求稳的房地产市场中，房企有哪些发展机会，应该怎么去把握？

　　汪毅：这几年我们也接触了一些企业，企业也确实在一个下行的周期里，在积极地寻找一些这种投资机会或者说是业务机会，我觉得这个也可以参考一些其他国家的例子，日本在地产下行周期出台了一系列的货币和财政的政策，比如REITs在这个时期兴起，它实际上是一个新业态，以房地产作为底层资产，有稳定的收益，这种收益也不能像原来一样要求特别高，这是一个参考方向。

　　2024年我参加了几次地产行业的探讨，能够感觉到大家也都在积极地想办法，在供给侧做一些事情。在需求旺盛的时候不用管太多供给侧的东西，但现在由供给、产品来创造需求。

　　现在房地产市场住宅也在更新迭代，这是房企寻找盈利点或者破局的方法。

　　《华夏时报》：从2024年9月底以来国家出台很多政策，明确指向两个方向：一个是稳楼市，一个是大力发展股市，您觉得这二者之间有什么关系？

　　汪毅：股市兴起有几大利好：一是以二级市场带动一级市场，现在很多科技型企业，它的融资是直接融资为主，因为没有那么多抵押品，那么它需要借助一个良好的资本市场去融资，这对发展新质生产力是有很大的帮助的；第二是帮助企业化债，对于债务比较高的企业来说，可以通过资本市场去做完成化债，包括可转债、REITs等等，其实它也是一个债务化解的工具；第三是资本市场的繁荣可以促进消费，你看美国的股票市场持续上涨之后，带动了美国居民消费，美国经济是以居民消费为主导的，对中国来讲，房地产市场稳，股市稳了，都会提振消费。所以如果要提振消费的话，房地产市场必须稳住，股市需要稳定并提升，这对消费会有比较大的带动作用。

　　《华夏时报》：您如何看2024年10月份以来楼市成交量向好的走势，房地产市场什么时候能真正地实现止跌回稳？

　　汪毅：从一线城市的表现来看，10月份以来上海、广州、深圳的成交都比较活跃，我觉得应该是二手房成交量先稳住，先逐渐地起来，然后促进二手房成交价格止跌回稳。新房的供应量还是受一些控制的，所以我觉得二手房市场会反映得更加合理。

　　一线城市的核心地段可以带动整体，进而带动二三线城市楼市的回暖。但情况也可能会有分化，比如上海房地产市场整体回稳，但是如果再往三四线城市扩散，我认为可能还需要更大的政策才会达到这个效果。

　　我个人判断在2025年下半年是有希望出现一线城市房地产市场止跌回稳的，实际上从最近公布的一二三线城市价格的环比数据来看，其实一线楼市从环比降幅收窄到环比回升用了两个月时间，二三线城市的环比也出现了明显的缩窄。

　　最核心的还是要把利率降下来，如果2025年有适度宽松的货币政策，那么房地产市场止跌回稳我觉得还是有可能完成的，当然它内部的分化会比较大。

　　《华夏时报》：关于利率，美联储虽然说已经降息，但是它的利率依然还在一个比较高的水平，那么我们的房贷利率还有多少下降空间？

　　汪毅：我认为2025年美联储的降息空间已经不大了，因为目前的利率对美国来说是一个比较合适的水平。随着特朗普的上台，2025年美国的赤字率可能依然比较高，经济保持3%左右的增速，以及3%左右的通货膨胀率。那么在这种情况之下，2025年美国可能会是一个“强美元+高利率”的组合，这样全球的资金就愿意往美国流。那么在这种情况下，2025年中国就有可能会在汇率和利率之间做个平衡，也就是说我们在汇率上做出适当的让步。为什么？因为美国接下来可能还会对其他国家加关税，这怎么应对？其实如果你主动贬值就可以了，对冲关税，同时给利率赢得更大的空间，然后实现我们内部的房地产市场的触底企稳。

　　《华夏时报》：此前很多家庭都把房地产作为自己主要的资产配置方式，但是现在可能情况会有一些变化，你怎么看未来家庭资产配置的发展趋势？

　　汪毅：资产回报率是跟着利率走的，现在对资产的回报率的要求不能太高，而是要有稳定的回报。房地产也不要预期像原来那样大幅度的增长，这是不现实的，更多追求的是平稳，那么在这种情况下，不应该以投资的角度去考虑这个问题，还是要从自身的居住的角度，从实际的情况去考虑。

　　另外其他方面的资产配置，我觉得权益市场的机会也许会越来越多。2024年出台的国九条对资本市场做了很大的改变，包括并购政策。通过并购，会产生越来越多比较龙头的公司，那么这些公司又有比较合适的分红。A股公司越来越优质，老百姓投资相对而言获取收益的概率就更大。所以我觉得权益市场的蓬勃发展还是值得期待的，从家庭资产配置的角度，也可以更多考虑权益市场的一些机会。