日前，CBRE世邦魏理仕发布了广州房地产市场最新研究数据，解析商业地产市场最新发展状况与趋势。数据显示，2024年，餐饮、零售和服务类业态成交占比分别为46%，37%和16%，零售物业市场品牌迭代，业态更替活跃。而办公楼市场则呈现区域分化，业主普遍采用“以价换量”的租赁策略，以应对未来三年广州即将到来的供应高峰，相比较而言，琶洲和金融城片区吸纳表现更优。而今年无论是写字楼还是零售市场，都将迎来可观的新增供应。

　　写字楼：未来四年新增供应一半在金融城

　　从写字楼市场来看，去年广州新增了五个办公楼项目，共34万平方米的优质面积，同比减少52%。新供应分布在琶洲、金融城和万博片区，是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎，空置率仍录得小幅同比上升0.5个百分点，至年末的18.7%。从行业表现来看，2024年TMT、金融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、金融业和专业服务业的占比均同比下降，但以快消为代表的消费品制造业成交占比则同比上升两个百分点。值得关注的是，办公楼业主对于租户的争夺趋于白热化，“以价换量”是主要租赁策略，数据显示，2024年全年租金面价同比下跌6.2%，至年末的每月每平方米135.0元。

　　对于今年写字楼市场的行情，世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，未来四年，广州将迎来共313万平方米的优质办公楼新增供应，其中一半位于金融城。2025年优质办公物业供应量预计将达到103万平方米，短期内将推高全市空置率。但对租户而言，金融城的优质办公楼供应将是周边老旧科技园区企业，升级办公环境的良好契机。叠加金融总部的入驻，基建设施的加速完善，金融城商务片区将在未来三年快速成型，成为未来广州优质办公楼市场的去化主力。

　　零售市场：43%新店来自特色餐饮

　　从零售市场来看，近三年广州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平方米，究其原因，一方面，市场行情对需要经历培育期的新购物中心来说具有挑战性，一定程度上影响了供应。另一方面，近年来非标物业硬件设计和运营方面的不断创新，在成为购物中心的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。

　　可以看到，以超市、电影院和健身中心为代表的传统主力租户持续调整，业态迭代变化期间产生的空置，给优质商业招商带来压力。部分连锁餐饮品牌借此契机拓展店铺，而大部分优质物业以空置去化作为其运营的首要目标，带动2024年广州空置率同比下降0.9个百分点，至年末的7.4%。

　　2024年市场租赁需求强度分析。（数据来源：CBRE世邦魏理仕）

　　从成交来看，2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占比分别为46%，37%和16%。餐饮成交占比同比上升1.4个百分点，连续第四年增长。但区域存在分化，天河路商圈录得显著高于全市的零售成交占比49%，显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引力。

　　其中，餐饮业态中表现最活跃的是特色餐饮，43%的新店来自该类别，包括落址于天环的广州首家肉肉大米，而去年年底开业的广州塔广场也引入多家餐饮的广州首店。另外，面包烘焙在餐饮新店中占比9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增长最快的类别。

　　零售方面，时尚服装、电子产品和家电以及珠宝配饰新店数量占比排名前三。其中最值得关注的是，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。而天河路商圈中，表现最突出的是成交显著提升的运动品牌，录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加了15.7个百分点。

　　对于今年的零售市场，世邦魏理仕战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示， 2025年广州将有56.9万平方米，共六个项目投入市场，分布在天河区、白云区、番禺区和荔湾区，全部位于非核心商圈。中长期来看，房地产销售的改善以及国家持续实施的消费品补贴政策对提振居民消费的综合效应将持续显现。零售商经营模式的创新和突变，城市对于消费热点的积极营造，都能活跃消费市场。