上海虹口区嘉兴社区地块每经记者包晶晶摄

　　“虹口区本身面积不大，内环内发展都很成熟，能挤出一宗宅地已经不容易了，居然还是地铁站‘零距离’地块，很难想象这宗宅地利好到什么程度。”1月14日，上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时说。

　　近日，上海市土地交易市场发布上海2025年一批次地块详情，4宗地块分别位于浦东新区、虹口区、松江区、奉贤区，总规划建筑面积227161.78平方米，总起始价119.24亿元，将于2月20日起举行现场交易会。

　　其中，一宗藏身虹口顶流住宅区的高密度宅地，有望成为2025年第一个隐藏款豪宅。

　　高密度豪宅包围圈

　　每经记者在走访中发现，地块围墙之外即地铁10号线邮电新村站出口，东侧曲阳南路对面是由瑞安房地产成片开发的瑞虹新城。

　　目前紧邻地块的瑞虹新城臻庭2022年初开盘，均价近12万元/平方米，暂无二手房在售；旁边瑞虹新城璟庭建成已有10年，2024年12月成交均价约12.3万元/平方米。

　　项目对面的高端住宅群每经记者包晶晶摄

　　从规模来看，该宗地块土地出让面积1.9万平方米，规划建筑面积7.63万平方米，建筑限高100米。地块起始价648635万元，折合起始楼面价85001元/平方米。

　　该宗地块容积率3.95，在当下市场已属罕见，但在高层住宅林立的瑞虹板块并不意外。

　　根据上海虹口嘉兴社区C080302单元控制性详细规划局部调整图则，hk329-11地块为R3居住用地，须配建公共设施1400平方米、商业面积500平方米，无配建保障房要求。对于开发企业而言，想象空间不小。

　　卢文曦分析，横向比较市场上一些技术指标，市中心地块，按照现在的开盘节奏，2.5万～3万平方米级别的项目也可以分三次开盘。这宗地块近8万平方米，还是有一定规模的。

　　另一方面，这一地块从未来产品结构看，会给初次改善一族不少“上车”机会。据中指研究院整理，该地块规定了中小套型住宅建面不得低于总住宅建面40%，计29763.8平方米，即使按照120平方米的高层中小套型面积标准，也能推出248套房源。

　　“15万～16万元/平方米也算是正常价”

　　不仅如此，这一地块最大的吸引力在于，隔壁瑞虹新城超过25年的深耕，从市井老街到城市综合体，区域内已经拥有超过10期各类住宅和商业综合体，星星堂、月亮湾、太阳宫，被戏称为“拥有整个太阳系”的板块。此外，尚外附小幼儿园、民办宏星小学、华东师大一附中初中等教育资源紧邻，驾车4公里到达外滩，地理位置极为优越。

　　如前所述，该地块起始价648635万元，折合起始楼面价85001元/平方米，按照上海土拍新规，如果溢价率触顶，加上装修标准，开发商拿地成本价很可能超过12万元/平方米。此外，项目住宅装修标准不低于4000元/平方米（竞指标起始值），完全有望做成区域内新标杆。

　　对比上一轮土拍中的徐汇龙华地块，当时起始楼面价90008元/平方米，但地块周边配套一般，商业不成熟，暂时缺乏高端居住氛围，但仍然被宸嘉发展经过101轮竞价、溢价率40%拿下。

　　在这样的背景下，如果地块被擅长高端项目运营的开发商竞得，未来项目开盘价格是否会冲上15万元/平方米？

　　“15万～16万元/平方米也算是正常价，2024年徐汇龙华宅地在内环以外，楼板价也到12万元/平方米了，现在这块地是虹口区内环内，非常接近市中心，开盘再贵我觉得都正常。”卢文曦说。