今日，地产债继续下挫。截至14：00，地产债30指数日内大跌3.99%。指数K线图六连阴，并跌破1000点。万科多只债券跌幅居前，“21万科02”上午跌超20%盘中临停后，跌幅扩大至27%。

　　2024年四季度地产债券融资有所回暖，但房企2025年仍面临超过3000亿元的地产债到期压力和超过2000亿元的回售压力。机构指出，当前优质头部央国企地产债仍有配置价值，但万科等少数龙头房企债券价格的波动会对全行业债券价格和利差都会产生影响。

　　在9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”后，政策着力推动房地产止跌回稳，各种刺激政策陆续出台，地产债融资曾有所回暖。

　　数据显示，2024年四季度，房地产行业境内发行债券121只，金额1010.25亿元，分别同比增长11.0%和14.5%。

　　中指研究院认为，9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖，其可持续性有待观察。

　　根据中指研究院此前的统计，2024年，房地产行业共实现境内信用债融资3448.5亿元，同比下降18.5%。

　　同时，2025年房企仍面临较大的债券偿还压力。中证鹏元统计，2025年房企到期债券余额3135.47亿元、回售余额2274.44亿元，其中3月、6月为偿债高峰，偿付压力进一步加大。

　　中证鹏元认为，央国企扩表意愿不强，2024年仅保利地产、铁建房产、电建房产、首开控股、北京城建等仍有一定规模净融入，招商蛇口、华侨城、上海金茂、华润置地、上海金桥等均逐步减少存量债券规模。而民营和混合所有制房企以中债增担保发行为主，仅杭州滨江集团短期债券实现市场化发行，债券融资难度更大，龙湖集团、金地集团、万科集团债券资金持续流出。

　　在个券主体层面，万科1月27日首先要面临“22万科MTN001”的到期，余额30亿元；2月，“22万科MTN002”、“22万科MTN003”余额合计50亿元将到期。而龙湖在1月面临“22龙湖01”、“20龙湖02”两只债券的回售，金额约40亿元。

　　今天，交易所市场万科债券继续下跌。“21万科02”在上午跌超20%后触发临停，午后跌幅扩大27%。此外，“22万科07”跌超18%，“22万科05”、“20万科02”跌超14%，“21万科04”、“20万科06”、“21万科06”跌超11%。“21龙湖02”、“21龙湖04”、“20龙湖04”亦下跌。

　　二级市场整体走势方面，12月末以来央国企地产债收益率下行至历史低位，但央国企地产债利差走阔。

图：央国企地产债收益率与利差走势

（资料来源：中金公司，财联社整理）

　　中金公司研究团队认为，短期内央国企地产债收益率或将跟随市场整体走势波动，利差企稳收窄有望提供超额收益。建议维持中等久期央国企适度择券、优质头部央国企可以适当拉长久期。

　　中证鹏元指出，当前央国企尚未出现实质性风险，融资渠道通畅，市场占有率持续提升，信用风险向央国企发酵的可能性仍然较低。不过，金地、万科、龙湖等行业仅存的少数龙头房企债券价格的波动对全行业债券价格和利差都会产生影响，上述房企是否能够维持刚兑已经成为房企风险是否会向央国企蔓延的底线。