最近REITs又火起来了。

一级市场上，刚刚结束募集的国泰君安济南能源供热REIT以813倍的有效认购倍数，创下了公募REITs发行以来最火热的认购记录。

二级市场上，衡量REITs市场整体水平的中证REITs全收益指数，开年以来到昨天涨了3.55%，甚至有的REITs近一月涨幅已经超过20%，短期快速上涨搞得基金公司都出来发公告提示价格波动风险。

大A还在3200点拉锯，怎么REITs就悄悄涨成这样？

其实REITs的这波上涨和我们之前讲的红利的逻辑一样，都是在利率快速下行的背景下，资金想要追求稳健同时收益又更高的资产。

01 

REITs是什么？

相比于美国和日本，REITs在中国算是个新事物。

2021年6月，首批REITs才在国内上市，到现在发展不到4年时间，所以可能很多朋友不是很了解REITs这个品种，我们先来稍微科普下。

REITs（Real Estate Investment Trusts），翻译过来就是不动产信托投资基金。

本质上它还是基金，只是我们平常接触到的大多数基金底层都是投股票或者债券，而REITs底层投的是一些大型不动产，比如收费公路，产业园区。

不说资本利得，股票型基金本质想赚的是企业成长的钱，债券型基金想赚的是票息，而REITs想赚的是底层项目带来的租金、物业费、过路费等现金收入。

通过REITs，本来流动性差，涉及项目金额巨大，没点实力一口啃不下来的不动产就实现了证券化，这样我们普通投资者也可以以很低的门槛参与到这些大型不动产的投资里面来，享受底层资产带来的各种现金收入。

所以RITEs在刚上市的时候，有一个特别有吸引力的宣传语是“1000块钱当房东”。

意思是通过REITs，少到花1000块钱就能间接参与到商铺或者住宅的投资里面来，然后以持有份额按比例享受底层商铺、住宅带来的租金收入，体验到一种类似房东收租金的感觉。

02 

REITs也能分红？

那为什么说REITs这波上涨和红利的逻辑是一样的？

因为REITs和红利都有相对比较稳定且高于纯债基、货基的分红收入，在低利率环境下自然会备受各路资金青睐。

甚至可以说，REITs的分红逻辑还要强于红利。

因为REITs的设立初衷就是要为投资者提供一个可以参与不动产投资，并且可以获得稳定收益的工具，所以不同于红利股的视情况选择是否分红，REITs规定的是强制分红。

而且不但必须要分，还要把可分配收益的90%以上都拿来分给投资者。这里可分配收益主要就来源于底层项目产生的租金和运营收入，以及部分产权类项目的资产增值收入。

但需要注意的是，受运营情况和市场环境的影响，不同类型的REITs，分红表现也不尽相同。

我统计了一下，2024年1月底之前上市的30只REITs的年度总分红派息比例，发现平均分红比例比较高的是能源类REITs。

能源类REITs都是发电项目，所以核心收入来自电费。

自然资源丰富的地方，能提供的能源更多，底层发电项目的可持续性就更强。当然除了考虑供给以外，还要考虑项目所在地的需求情况，电量消耗多、电价比较高的项目表现会比较好。

比如鹏华深圳能源REIT位于用电需求非常旺盛的广东地区，不愁电量消耗问题，平均电价也在同类上市项目中处于靠前的位置，所以收入稳定性比较好，分红自然也会比较多。

2024年这只REIT总共分红了3次，年度分红总额为4.77亿元，分红派息比例达到了13.45%，是一个非常可观的分红情况。

而分红比例比较低的是保障房类REITs，这类REITs的核心收入是租金。

它的低分红倒不是因为项目底层运营不好，而是因为估值比较高。

因为整体来讲，保障房是一个刚需，想租房的人是远远多于保障房供给的。从2024年三季度的数据看，所有上市保障房REITs的出租率也基本都在90%以上，所以项目的底层运营基本是比较稳定的。

但也正是运营稳定，所以保障房REITs在二级市场上相对更受欢迎，这就拉高了项目整体的估值，分母变大了，分红率自然就低了。

03

写在最后

除了分红以外，REITs还有一部分收益来源于二级市场交易带来的资本利得。

所以RIETs的表现除了受宏观环境、底层资产运营情况等的影响外，还受市场情绪的影响。市场情绪热，就容易把REITs价格炒上去。

但是REITs目前个人投资者平均占比大概在10%左右，流动性不如股票和基金，所以在参与的时候也要多注意。