3月28日，恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）和恒隆地产有限公司（恒隆地产，00101.HK）发布2023年年报，在两份年报中，恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗发布了最后两封《致股东函》。

　　今年1月30日，恒隆集团及恒隆地产董事会宣布，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席的职位，于2024年4月26日举行的恒隆集团及恒隆地产各自股东周年大会（2024年周年大会）完结后生效。陈启宗于退任后将不会担任董事会非执行董事的职位。

　　当日，在恒隆集团及恒隆地产的业绩发布会上，陈启宗表示，去年已向董事会请辞，“今天是时候交棒了”。陈启宗称，将在今年股东大会上正式退休，不再做任何董事，希望给自己多一点空间。不过，陈启宗也表示，未来对恒隆“能帮手就帮手”。

　　陈启宗此次在最后两封《致股东函》中指出，恒隆地产和恒隆集团的董事会授予其“荣誉董事长”的身份，他未来可以出席董事会会议，但不再有投票权。

　　在恒隆集团和恒隆地产年报的《致股东函》中，陈启宗均表示，是最后一次撰写《董事长致股东函》。

　　“本人可以直言，这33年来花了大量时间和心力撰写此函，总共写了144封。有人可能会问：你打算继续以荣誉董事长的身份撰写《致股东函》吗？本人并无此意。”不过，陈启宗表示，身为荣誉董事长，会在恒隆总部保留一个较小的办公室，以便促进董事会认为对公司有利的多项社会事务。“毫无疑问，本人会继续以公司的最佳利益为重，并在适当的时候向管理层传达观点。”陈启宗称。

　　“这是本人第144封、也是最后一封《董事长致股东函》。33年来，本人越感需要更好地与股东和潜在股东沟通。这是唯一平台，可定期告知各位公司内已发生的事情和管理层的想法。结果，此函篇幅逐渐倾向愈来愈长。”陈启宗在恒隆集团年报的《致股东函》中写道：“由于许多管理职责在身，执笔时受限于此，往往匆忙仓卒，难免遗漏要点或铺排欠妥。但本人的想法是：片言只字虽或不完美或不完整，总比毫不着墨好。这些年来《致股东函》中各处不足纰漏，还望各位读者海涵，感谢各位抽空阅毕。”

　　在两封《致股东函》中，陈启宗除了谈及恒隆的业绩、股价和公司未来的发展，还谈及了过去执掌恒隆33年的策略、房地产行业、金融行业，以及香港市场等。

　　以下为澎湃新闻整理陈启宗两封“最后的”《致股东函》部分内容。

　　“内地商业的租赁收入比以往任何一年都多”

　　今年1月30日，据恒隆集团和恒隆地产发布2023年全年业绩报告，截至2023年12月31日止财政年度，恒隆集团总收入约108.81亿港元，同比减少1%；归母净利润约29.31亿港元，同比减少2%。恒隆地产总收入与2022年持平，约103.16亿元（人民币，下同），归母净利润约41.37亿元，同比减少1%。

　　财报显示，2023年恒隆于内地和香港的租赁收入均录得增长。其中恒隆集团的内地整体租赁收入约66.51亿元人民币，同比增长7%；恒隆地产的内地整体租赁收入约62.63亿元人民币，同比增长8%。

　　恒隆在1992年12月进军上海。陈启宗指出，如今，内地的租赁收入占恒隆租赁收入68%，而且这个占比还在上升。

　　“直至2022年的23年，我们的内地租赁物业组合按人民币计算持续按年增长。得以实现此佳绩，有赖内部增长和新增物业相结合。”陈启宗表示：“本人欣然告知各位，2023年我们再创新高，尽管没有新增的楼面面积，我们在内地的商业租赁收入比以往任何一年都多。展望未来，2024年要再创佳绩将会是一项挑战，但我们定当尽力而为。毕竟，我们在非常疲弱的经济下运营。”

　　“最近，政府似乎加大了刺激措施的力度，但这是否足以扭转经济放缓的趋势还有待观察。这不仅是金融或经济问题，也是结构性问题。个人对消费，以至企业对再投资，都失去信心。在信心得以恢复之前，短期上扬难以持续。因此，本人认为这次经济全面复苏需时，将以年计而非数个月的事。届时，经济结构有望比以前更健康，从而确保增长得以更持久。”

　　陈启宗称，一年前，其曾指出2023年相信是表现不俗的一年。“本人说对了，因为我们在内地的租赁收入确实创历史新高。然而，业绩并不如本人预期般好，因为经济势头在全年内持续减弱。”

　　陈启宗指出，就目前的净债项股权比率31.9%，以及年终的净债项结余约450亿港元而言，恒隆的财务状况相当稳健。若考虑到集团的业务性质，情况尤然，因为每年有超过100亿港元的优质经常性租赁收入。此外，净债项水平预计会在一两年内见顶。管理层对我们的财务状况颇为乐观。不过，恒隆正采取多项审慎措施来巩固财务状况，例如让所有合资格的股东选择以股代息，令公司可保留更多现金作营运之用。

　　“我们选对了地方，并无迁往别处的理由”

　　“进军内地市场33年，我们有幸选对了业务领域。我们已发展的物业可谓不容忽视，这些物业带来的租赁收入在业内数一数二。”

　　在陈启宗看来，约有20年，中国是世界各地资金的投资热点。中国看似无限大的市场，对资本和人才都具有强大的吸引力。这种趋之若鹜的情绪很大程度上是基于实实在在的经济增长。

　　“我们庆幸选对了市场和行业。”他指出，“我们成功在香港（中国的一部分）营运了63年，在内地也逾33年，并无迁往别处的理由。未来十至20年，美国经济按年增长或许有2%至3%，但中国的增长则可能接近4%至5%。因此，我们选对了地方。而中国市场内，奢侈品零售业规模的绝对值虽然小，却有稳步上升的增长。行业的按年增长可能比国内生产总值增长率高出数个百分点。若一切按预期发展，我们的表现可能领先同业，目标是在未来多年取得按年增长约10%。至少，年均租赁收入可达高单位数增长。本人还期待我们的物业组合进一步扩大。”

　　陈启宗称，恒隆在过去33年大致可分为三段时期：1991至1997年，1998至2008年，2009至2022年。

　　恒隆的股价只在第二段时期的11年间表现出色。“自1991年起七年里，我们的表现一直落后是以前遗留下来的问题。1970年代和1980年代大部分时间，我们的表现不及同行。到了1990年代初，投资界基本上已把我们遗忘了，许多主要证券商已不再留意我们。他们没做错，因为当时我们的表现不特别好。”陈启宗称，到了1990年代中后期，只有极少数发展商能预见香港房地产价格即将大跌，恒隆便是其一。

　　“我们做好准备，然后看准时机，在市场于2002年复兴前入市。当时无人注意到我们在内地的策略，直至2000年左右我们在上海开设两座购物商场后不久，市场分析员才开始留意我们的股票。”

　　“2000年代初，投资者意识到我们在香港购入的地块可获丰厚利润，加上我们的内地租赁业务也开始大涨，那时我们的股价开始跑赢同业。那十年里整体来看，在活跃于香港及内地的12只地产股之中，就平均每年股价升幅和股息收益率而言，我们是表现最佳的。”陈启宗写道，从2004年开始，恒隆一直悄悄在上海以外的大城市低价购置大量顶级商业地块。

　　“到了2011年后期，我们的行业陷入了六至七年的熊市，投资者都不敢沾手，顶级时尚品牌冻结了所有扩充计划。”同一时期，恒隆从2010年起每年都有一座新的大型购物商场落成。“开业的初期难免要承受苦楚，业绩乏善可陈，难以吸引投资者。设计成高端购物商场的设施必须降级为大众零售购物商场，这是把偌大的零售空间招满租户的唯一方法。作为一家纯粹营运内地零售购物商场的香港公司，投资者纷纷避开我们。”

　　不过，至2017年底，奢侈品零售业明显回暖。恒隆的股价短期反弹，“但2019年骚乱打击了投资者对包括我们在内的所有港股的意欲。接下来三年疫情，几乎所有股价都下跌。”陈启宗指出，如果只以账面值的总回报增长及派息收益去看这12家地产公司33年来的基本业绩增长，便会发现他们的增长都在一个窄幅区间内。上述的三个时期，大概相当于1991年以来的三个十年，没有公司在所有市场条件下表现良好。某些策略在某个时期表现较好，但在其他时期则不然。但在整个33年期里，恒隆地产和恒隆集团的表现处于中游位置。

　　杭州恒隆广场的重要性不言而喻

　　恒隆的股价未来走向如何？陈启宗认为：“若然本人对中国市场和公司业绩的乐观看法大概与事实相符，我们的股价应会再度跑赢同业。前提是，全球投资界必须再次承认中国经济的持续增长。”

　　“正如千禧年代的首十年是我们的兴盛时期，当时1997至2002年的亚洲金融危机刚过去，我们在香港购入多块土地；现时我们在内地的情况可能正踏入类似时期。”在陈启宗看来，在2002年至2011年的十年里，恒隆的股价表现在香港地产股中大部分时间都名列前茅。“这情形会否再现还有待观察，但总是有可能的。”

　　陈启宗指出：恒隆的负债之所以在今天的水平，一个重要原因是2018年我们在杭州购入地块并迅速施工。“本人认为这是重要的策略举措。显然，我们需要平衡财务稳定（特别是保持充足现金流）与必要的策略需要。做生意没有免费的事，要夺得更长远的策略优势，必须付出短期的财务代价。”

　　正如陈启宗多年前撰述，在内地经营奢侈品零售购物商场，必须尽可能占据以下优势。“首先，购物商场只应设于经济非常活跃的城市。其次，必须是每个城市中的龙头，而在上海和北京这两个最大的内地市场，成为第二也无碍。本人称之为龙头的购物商场，其销售额和盈利能力往往都是最高的。”

　　不将香港计算在内，陈启宗把中国城市分为三组。最佳一组仅有上海和北京，两个城市分别都足以容纳顶级时尚品牌开设多家分店。陈启宗称，每个品牌生意最好的两家分店会占据大部分的市场份额。

　　第二组城市包括广州、杭州、成都、深圳、南京和武汉六大城市。这些城市的经济规模庞大，每个奢侈品牌都可以开三至四家分店，但生意最好的旗舰店，其销售额往往会大幅抛离其他分店，销售额次高的分店利润未必能媲美。换言之，一个城市内龙头只会有一个或最多两个。

　　第三组是指较好的所谓二线城市。每个城市只能容纳一家或最多两家分店，销售额第二高的分店利润通常已经大有不如。龙头只能有一个。

　　陈启宗称，第一组城市里，上海恒隆广场是上海销售额最高的两大购物商场之一。（恒隆没有在北京开设购物商场。）陈启宗指出，上海恒隆广场相信是整个内地市场效益最高的购物商场，即每平方米面积的销售额在内地所有高端购物商场中最高。目前，恒隆受限于上海恒隆广场的规模，所以正致力扩充其楼面面积。

　　第二组城市里，目前恒隆只在武汉开设购物商场，陈启宗称，武汉在这一组城市中不是最顶级的。虽然武汉恒隆广场启业不久，但成绩已经相当理想，商场仍在扩大市场份额，并且有机会在不久将来进占市内的龙头位置。

　　在第二组城市里，陈启宗尤其看好尚未开业的杭州恒隆广场。

　　“杭州恒隆广场肯定有潜力成为该市的龙头购物商场。广州、成都、南京和深圳这四个城市，各自已经有一两座主导市场的购物商场，不易取代。这就是为何杭州在策略上对我们如此重要，我们不能错过2018年的买地机会。可幸的是，我们成功投得杭州的地块，而且中标价完全在预算之内，我们有信心能打造杭州最优质的高端购物商场。”陈启宗写道。

　　陈启宗认为，第三组城市的经济规模较小，但若然能做到龙头的话，利润仍会非常可观，就如无锡恒隆广场：“无锡人口虽然不多，但家庭人均可支配收入却位居全国第一。因此，论租户销售总额，无锡恒隆广场仅在我们上海的两座购物商场之后。”与此同时，恒隆在另外两个第三组城市中，即大连恒隆广场和昆明恒隆广场也占据龙头地位。

　　“至今，我们已有四座龙头购物商场：上海恒隆广场、无锡恒隆广场、大连恒隆广场和昆明恒隆广场。这只有极少数发展商能做到，惟情况可能会随时间改变。坦白说，任何一家发展商能够建立一座或以上龙头购物商场的都值得我们尊重。”

　　“有鉴于此，杭州恒隆广场的重要性不言而喻了。即使杭州恒隆广场确实提高了我们这数年的债项股权比率，但其在策略上极为关键。”陈启宗预计，杭州恒隆广场开业后将会取得高租户销售额，继而带来令人满意的租赁收入，“这会有助我们降低负债率，虽然我们的负债率即使在最高位时也属合理水平。”

　　“当前的经济困境一旦过去，我们便会恢复增长”

　　陈启宗在两封《致股东函》总多次指出，纵使上海恒隆广场利润丰厚，但有一点未如人意，就是面积小，约55000平方米。

　　“多年来，我们竭力加以扩充，每次都带来租赁收入上涨。去年夏季，我们获得政府规划批准，在现有第二座办公楼旁的一座低层独立建筑中增加13%的零售空间。加建成本颇为合理，工作可以立即展开。”

　　陈启宗透露，上海恒隆广场一直以来都有一份相当长的潜在租户候补名单，似乎每个品牌都想成为上海恒隆广场的租户。因此，租出新空间应该不难。“事实上，未来的新租户可能是哪些品牌，以及他们愿意支付的租金水平，我们已经心里有数。”陈启宗说道，“这样一来，成本和可获的收入都大概知道，投资回报便多少有了保证。”

　　陈启宗回忆，33年前接任公司董事长时，中国正处于改革开放和经济发展的初期阶段。许多人，包括他本人，都感到担忧，但随后数年，中国已成为繁荣兴旺的市场，迎来大量机遇。

　　“1991年，我们当时面临的挑战是，公司既财政薄弱，又缺乏明确方向，可谓无策略可言。公司涉足内地高端商业物业租赁业务，并看准策略时机在香港收购物业，我们遂得以渐渐在业内重建立足点。如今，公司财政稳健，我们的品牌在中国商业房地产可算数一数二。”

　　陈启宗表示，现将公司交给下一代接棒，他们现时身处的形势跟33年前相比截然不同。事实上，情况恰恰相反。“如今，公司在所有关键范畴都状态良好。然而，外部环境却每况愈下。”陈启宗坦白说，“本人看不到尽头。唯一值得庆幸的是，创办人当年决定将公司设于香港，毗邻是后来变得庞大的内地市场。本人相信这里仍会是一处相当不错的投资地。若本人上述的分析与未来数年以至数十年的现实大致相符，那么公司应该前景不俗。”

　　“本人曾公开表示，在当下大环境，任何企业的目标应该是保本保命，而非大力发展。已知或未知的风险重重，企业不应冒进扩充。安渡接下来的数个年头，再看届时世界变成怎样。放过一个机会总比失去整盘生意要好。”陈启宗指出，这就是为何恒隆过去数年一直保持谨慎。

　　“本人深知公司还有很多进步空间。在文博和韦柏领导下，我们的团队定必做到。要带领公司渡过当前经济的不确定形势，并为未来的市场复苏做好部署，需有敏捷的思维和经营的技巧。我们必须从经验中学习，但又不能受其束缚。本人深信我们的最高管理层定能带领公司乘风破浪。毕竟，我们所有执行董事都有经验丰富的董事会指导和支持，而董事会成员都各具不同的专业知识。”陈启宗写道，当前的经济困境一旦过去，亦必然会过去，我们便会恢复增长，并迎来许多新机遇。

　　陈启宗强调，他确信现在正是从董事会退下来的好时机：“在有能之士掌舵下，公司状态良好。本人相信，股东和潜在股东也会和本人一样充满信心。只要中国经济和我们的市场不垮，本人也不认为会垮，本公司就会成绩斐然。”

　　政府的职责正是制订合适的法规来遏制过度的贪婪

　　“很可能在数年后，当中国经济最终复苏，其将与过去大有不同。例如以往地方政府以卖地来为基础设施和其他公共物资筹集资金，这模式已不能持续，必须寻找更健全的模式，因为不能再墨守成规。”

　　陈启宗举例称，曾听某些官员说，如今房地产问题的根源是民营发展商的贪婪。因此，他们建议今后的住宅房地产开发应主要由国企主导。

　　“表面看来，这有道理。破产的发展商几乎全都是民企。由于政府明智地不让国企过度借贷，因此国企从来没有像民企般放纵。然而，问题症结不在于商人的贪婪，而在于监管不周。毕竟，贪婪是人类的本性，也是市场经济的核心；没有贪婪，就没有市场经济。政府的职责正是制订合适的法规来遏制过度的贪婪，同时避免扼杀市场。例如，香港和新加坡的发展商同样贪婪，但由于两地的规则和法例较完善，市场问题也较小。数十年前还未有适当的法规时，两地的情况都不理想。”陈启宗称，随着时间推移，这些法规便会松紧不定，即时而过严时而过宽，引致市场收缩或扩张。每个社会都需要慢慢学会调整这些法规，以免市场反应过度。

　　以资金借贷的机制为例，陈启宗表示，假如银行和其他贷款机构受到更严格的监管，发展商便不能过度借贷。“在内地并非如此，因此杠杆率极高。随之而来的麻烦，任何有市场经济经验的人都能轻易预视。多年来，本人一直公开告诉内地住宅发展商，其商业模式以至整个行业都难以为继。”

　　陈启宗还举了一例与破产有关的例子。“正如本人多年前所观察到，中国市场长期没有房地产公司破产，这纪录无人匹敌。但这是出于错误的原因：政府不允许技术上已无力偿债的公司破产。错误地挽救企业只会引致道德风险，鼓励企业肆意借贷。如果政府总会帮企业摆脱财困，那为何还要审慎行事呢？这也变相鼓励房企不当地争相追求规模和速度，忽略盈利和质素。”

　　在陈启宗看来，房地产公司破产一般来说对社会的影响非常有限。土地不会消失，而且建筑物的报废速度也非常缓慢。个别发展商破产不一定引致失业，唯一真正改变的只是业权。若监管制度到位，那么公司倒闭大多是个别事件，影响有限。

　　“在任何经济体中，难免不时有发展商倒闭。鉴于市场周期性，这些发展商往往因在不当时机过度扩充业务而破产；让其发生，是市场经济的重要一环。”陈启宗称。

　　陈启宗还表示，如今，这不仅是财务问题，还是结构性问题。地方政府近年出售的土地，数量多得足以满足未来一段很长时间的需求。此外，已竣工或即将竣工的住宅单位总量确实庞大，过剩的供应会在一段长时间内压抑地价和房价。因此，地方政府必须寻找新收入来源以生产足够的公共物资。“这并非易事，但会为结构性改革试验带来很大空间。只要有需求，自然会有解决方案。”陈启宗称，若上述分析无误，纵使有许多短期之患，但长远而言，对中国经济保持乐观应是合理的。然而，由于过渡需要时间，恒隆将会为现在的寒冬采取预防措施。

　　“若管理层决策得宜，有望能让公司持盈保泰，安待春天到临。”陈启宗写道。

　　陈启宗称，这大体上与恒隆在1990年代中期的策略类同。他指出，恒隆在1995年或之前已预见麻烦将至，开始采取措施，防患于未然，例如停止购置土地、出售投资物业、发行股票融资，以及把短期债项换成长期债项等。当1997年7月2日亚洲金融危机爆发时，恒隆已做好准备，伺机而动。

　　“我们判断市场短期内难以复兴，于是又等了21个月才出手购置土地。回望过去，论获利之丰厚，我们当年那些项目是业界史上数一数二的。从企业经营者的角度看，我们可能正值每二三十年一遇的机遇。”

　　陈启宗回忆，17年前，内地发展商一行20多人来港探访他。“本人告诉他们，约20年后，他们之中也许有60%的人会赚钱，其中5%至10%会成为超级富豪；余下那40%中，也许20%会陷入困境或退出业界，剩下的则会破产。当时内地房地产业正值早期的兴旺日子，大家对本人的预测不以为意，没有人会想像自己会成为最底层的20%。”陈启宗写道，“遗憾的是，事实证明本人当时是过于乐观。现今他们多数或全部都破产了。”

　　“当前的经济下行并非周期性而是结构性的。”陈启宗强调，“此熊市跟过往熊市不同。因此，大家不能指望形势会快速好转，但始终会好转的。我们目前不会投入大量资金。相反，地方政府需要资金，而大部分竞争对手都缺乏现金或勇气，机会必然会出现。我们应能以有限资金换取丰厚收益。我们已经看到苗头。将来，总有一天我们会愿意为下一阶段的增长投入更多资金。”

　　我们由始至终从未对香港失去信心

　　陈启宗表示，过去曾花很多篇幅谈及内地，因为内地市场对恒隆来说比较陌生，但也是恒隆未来的发展所在。

　　“现今的香港与1997年以及随后的首20年相比，已有重大变化。香港过往所享的繁荣，是建基于高地价等不可持续的因素。出现重大转变是难免的，即使无人能预测会如何发生。事实证明，这个过程并不好受。现在是时候找一种切合本地和国际新现实的新模式。毕竟，唯有变化才是永恒。当外在环境改变，每个人、每个城市、每个国家都必须作出调整，才能求存求荣。”

　　“只有充分认识过去和现在，我们才有机会更准确地预测未来。”陈启宗指出，“过去数年，香港进入了一个前所未见的新阶段。因此，谈谈对香港的看法或许是本人作为董事长的最后职责。可以肯定的是，我们无意把总部迁往别处，没有城市比香港更适合经营我们的业务。”

　　“容本人先声明，不论1997年前还是今天，我们由始至终从未对香港失去信心。”陈启宗强调，诚然，香港是有别于过去，但这并不代表香港如其一位美国朋友最近所写的“已玩完”。香港现在只是不同了。

　　“本人应该是1997年前后，以个人身份最频繁到访西方国家说好香港故事的本地市民。”陈启宗称，“诚然，香港在1997年前以及其后的成功，有一关键之处是不可持续的，那就是香港经济过于依赖房地产，这情况直至最近才改变。”

　　陈启宗指出，房地产已成为主导香港经济的首要支柱。其他传统经济支柱在1997年后也表现不俗，如金融服务、贸易（包括物流）和旅游业等，并因中国的崛起而受益。但若论重要程度，无一可媲美房地产行业，因为其供应链最长，从建筑施工、家居装修到地产代理等等。

　　“但长远来看，拥有世界上最高的楼价又是否可取或可持续？”陈启宗表示，“虽然本人预期我们在内地的高端购物商场在未来多年会继续表现出色，但香港的住宅和商业地产市场则不然。香港住宅土地供应长达十年的人为短缺局面正逐渐被打破。”

　　陈启宗认为，香港由于供应预计充足，楼价不会像过去数年那样大升。

　　“犹如人生中和社会上的一切事物，祸福总是并存。降低楼价是必要的，因为有近半人口无力置业，而且长远有利于香港的竞争力。然而，香港大多数业主或会受累于资产贬值。这也会对社会上较富裕的阶层构成负面的财富影响。土地供应由短缺变成充裕，将逐渐改变市民既有的一个信念，就是投资物业永不会错。这是香港社会迟早必须面对的过程。”

　　陈启宗还在《致股东函》中大篇幅谈及了金融业。

　　陈启宗指出，西方金融体系产生的大幅波动，经常损害实体经济。“金融本身应该是一种服务，而不是一种目的。”陈启宗认为，“金融是一种必要的工具，它促进社会生产商品和服务的经济活动。简单而言，就是让金融主要服务实体经济，而非使其受损。金融服务是必要且有利的，但金融业则不一定如是。”

　　问题是两者如何区分。陈启宗指出，由于第二次世界大战后数十年世界相对和平，累积了大量财富，现在世界资本泛滥。以钱滚钱成为了一门非常有利可图的生意，带动了金融业的兴起。

　　“试想想以下两种行业的出现。近数十年来，投资银行（用别人的资金牟利）和私募基金（投资别人的公司赚取利润）的地位已升至经济体系的顶端。然而，仅约30年前，投资银行业务被视为次于商业银行业务，现在投资银行家已成了精英阶层，因为他们的薪酬远高于传统商业银行家。”

　　陈启宗称，1990年代前，没有人看待私募基金从业者如对大企业行政总裁那样尊崇。如今，顶尖私募基金经理比真正经营大企业的人赚钱还多得多。少数私募基金经理确能为投资以外增添价值，但大多数都没有。

　　“这些都是金融业崛起的明显迹象，其已盖过了金融服务业。更糟的是，许多投资银行开始为自己赚钱，而非只为客户的财务需求而服务。这当中难道没有利益冲突？当然有，但他们总有办法掩人耳目。”

　　陈启宗写道，过去二三十年来，其一直观察到内地年轻人的一个现象。“当国家还较贫穷并需要资金时，有头脑的和富二代都蜂拥成为投资银行家，因为可以赚很多钱。投资银行无疑有实际且必需的经济功能，就是把外国资金引进资本匮乏但增长迅速的中国经济。后患在于这些年轻人不再愿意或不再有兴趣投身制造业，而制造业通常赚的钱要少得多。他们的择业决定是可以理解的，但令人担忧的是，最有头脑的都蜂拥投身金融业，而不为社会制造实在的产品。大多情况下，投资银行家的薪酬待遇都远高于其服务的公司里行政总裁的薪酬。”

　　陈启宗称，多年来，其本人一直有使用投资银行服务。他认为，投资银行确实发挥了必要的经济功能，尤其是集资。但当比较那些年轻投资银行家的花红与他们真实交付的价值时，他发现完全不匹配。

　　“投资银行的网络是其产生价值的关键，本人很乐意为其成效付账。但得知那些没有创造多少实际价值的年轻银行家赚到的金额时，本人不禁摇头。他们当中有些人的收入可以比大型企业的首席财务总监的更高，而首席财务总监是日复日为公司带来实在价值。”

　　陈启宗指出，投资银行坐拥大量资金，还聘请了很多聪明人，为了赚钱而推出了许多非常复杂的金融产品。“坦白说，这些产品复杂难懂，本人怀疑那些负责推销的人是否了解自己在卖什么。这些做法可能会令市场不必要地大幅波动，周期性地触发金融危机。随着运算得愈来愈快的电脑助资金全球流窜，其速度和成交额大得可以压垮相当大的经济体。这是我们近数十年来所经历的金融危机之源。”

　　在陈启宗看来，金融服务业和金融业之间并无清晰明确的划分。然而，若理解当中的差异，并不为自身利益而放任金融成为独立产业，是有好处的。“这样的话，危机或许会减少发生，对实体经济的破坏也会较轻。人们不应忘记，金融风暴可打击受影响经济体的较长远竞争力。”

　　陈启宗指出，美国经济数十年来已过度金融化。华尔街的规模已大得不合情理，而有“铁锈地带”之称的重工业地区正逐渐褪色。“这两个体系的生活方式截然不同。年轻人不再想加入制造业，有些纽约人甚至瞧不起底特律或匹兹堡的同辈。同样，那些中国投资银行家可能也会如此。确实，金钱能腐化品格。物欲横流，而这曾使文明崩坏。”

　　“美国人大多相信市场经济的自我调节机制；这机制的确有效，但所需时间可能极长，调整完成前的痛苦可能难以忍受。”陈启宗写道，“我们都不应低估人性的贪婪。市场波幅过大便可能失控。”

　　“世事无完美，任何制度都有致命弱点。保持心态开明，随时学习和改进，这样更为安全。否则，下一次金融危机会比预期来得更早。”陈启宗指出，“进步无坦途，总会有曲折。能从错误中学习的国家长远会进步得较快。因此，务实思维是必要的。在过去40多年的中国经济开放中，务实主义正是政府政策的主调。”

　　“环顾全球，本人认为值得作新投资的地方委实极少。即使有，也未必是我们能得以利用之地。此外，本人深信做业务应专心一志、尽力做好，只要该事能稳当地带来可观回报便行。”陈启宗表示，他相信，中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。