时隔两个月有余，广州第三次宣布收回闲置土地。

　　近日，越秀地产（0123.HK）公告子公司广州市佰城投资发展有限公司（以下简称“佰城投资”）与广州市土地开发中心订立广州大干围土地收储协议，大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价约为15.29亿元。

　　此前，广州市土地开发中心已分两次收回广龙地块三宗土地以及暨南大学北侧地块二土地，交易对象也是越秀地产，涉及补偿金额合计约120亿元。

　　与前两次收回的土地相比，此次收回的大干围地块面积最小，其原本规划也不涉及住宅用途。2021年，越秀地产通过收购佰城投资获得大干围地块，计划发展为商业用途，不过截至目前仍未开发。值得注意的是，在对大干围地块的收储中，越秀地产将获得现金补偿，直接补充公司的营运资金，但此前两次土地收储的补偿款是以应付票据的形式支付，用途仅限于收购土地。

　　值得一提的是，就在广州宣布收回大干围地块前夕，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》），明确积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。

　　对于收储采取不同支付方式的考量，《中国经营报》记者致函致电广州市土地开发中心方面，相关负责人表示暂不接受采访。对于后续是否还有地块通过收储腾挪相关安排，越秀地产方面表示：“暂无可对外输出的口径，以公告为准。”

　　拿地三年未开发

　　公告显示，作为地方政府城市管理及优化土地使用效率工作的一部分，广州大干围地块将根据土地收储协议进行收储。

　　大干围地块包含两幅土地，编号分别为AH101533及AH101534，总用地面积约为1.55万平方米，位于广州市海珠区工业大道南大干围。该地块目前规划用于零售商业、商务金融以及批发市场。

　　截至11月13日，大干围地块尚未完成土地收储协议下相关土地、建筑物等权属注销登记，人员清退、职工安置、设备搬迁等净地收储相关的必要工作亦还在进行中。根据协议，须待上述先决条件达成后，土地收储的完成及土地移交确认书的签订方可做实。

　　三年前，越秀地产从控股股东广州越秀集团股份有限公司收购佰城投资98%股权，总代价约为22.93亿元，包含股权转让价格约18.74亿元以及越秀地产向佰城投资注资约4.2亿元（作为还款金额）。佰城投资拥有的项目土地位于广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号（地块二），总占地面积约为6.26万平方米，计容建筑面积约38.98万平方米，项目土地将发展为商业用途，包括公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。

　　彼时，越秀地产在公告中表示，鉴于广州房地产市场健康稳健以及项目土地的质量，项目土地的开发前景可期。但现实情况是，越秀地产仅在上述项目土地中开发了一个商办项目（位于海珠区工业大道南大干围12号地块），首期主打公寓产品，而AH101533及AH101534地块在拿地三年后仍未开发，理由是基于各种因素包括但不限于市况、商业物业的供求情况、估计开发成本及优化公司资源使用的考量所导致。

　　公告显示，大干围地块估值约为15.19亿元，越秀地产将获得等值现金补偿，公司预期因大干围土地收储而录得除税前净亏损估计约105.91万元。土地收储完成后，广州市土地开发中心将出让大干围地块。

　　记者注意到，今年 8月，广州市规划和自然资源局公告的2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）已将大干围地块纳入其中，规划用途为二类居住用地，总用地面积为1.45公顷，建筑面积为10.15万平方米。出让方式为挂牌出让。10月，广州市规划和自然资源局公布大干围地块的规划调整方案，拟将两宗土地由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地。

　　中指研究院华南分院分析师杨永俊表示，对大干围地块进行收储，有助于相关部门完成地块后续控规调整与再次出让。“由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由越秀地产重新竞得的概率较高，其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中。”

　　房企调整投资策略

　　大干围地块并非越秀地产首宗被收储的未开发地块。在今年8月底及9月初，广州市土地开发中心已从越秀地产手中收回四宗未开发土地。

　　公告显示，8月30日，广龙地块的收回土地协议生效。广龙地块包含三幅土地，编号分别为AB0805110、AB0805117及AB0810104，总用地面积约为12.39万平方米，位于广州市白云区广龙路西侧及广从公路北侧，临近钟落潭地铁站。同样的，广龙地块被收储时仍未开发。

　　广龙地块由越秀地产子公司广州越秀华城房地产开发有限公司（以下简称“越秀华城”）持有，是越秀华城于2021年4月收购而来。收购时，广龙地块原计划用作开发住宅物业。但三年时间过去，广龙地块已成为地方政府提升广州市白云区钟落潭镇产业发展前景及公共服务水平的一部分，政府出于公共利益收回土地，广州市土地开发中心已进行规划调整，拟将广龙地块的用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地。作为用途变更的一部分，广州市土地开发中心收回广龙地块，通过订立协议对越秀华城进行补偿，对价为70亿元，以应付票据支付。越秀地产在公告中表示，拟将土地收回实现所得款项全部用于日后收购位于广州的地块。

　　无独有偶，9月2日，广州市土地开发中心收储越秀地产的暨南大学北侧地块二土地，代价约为50.03亿元，同样以应付票据支付，该宗地用地面积约为9.11万平方米，位于番禺区南村镇，目前计划用于商业及住宅用途、公园绿地、防护绿地及城市道路用地。暨南大学北侧地块二土地于2021年9月被越秀地产收购，收储后，公司预计录得除税前净亏损约174.38万元。越秀地产方面披露称，土地收储所得款项将全部用于日后收购位于番禺区的地块。

　　对于目前已有土地收储对公司的影响，越秀地产在公告中均表示：“有利于公司优化资源使用，长远而言有利于公司的未来发展。”

　　今年上半年，越秀地产在北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12宗土地，总建筑面积约172万平方米。越秀地产管理层表示，公司为适应市场和具体城市土地出让规则的变化，及时调整了策略，使投资布局更加精准，聚焦核心城市和核心区域深耕。“投资项目以效益为先，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。”

　　土地储备专项债重启

　　越秀地产三次土地收储背后，地方政府收回收购存量闲置土地亦有了进一步的政策指导和工作依据。

　　11月11日，自然资源部发布《通知》指出，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，“积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　公开资料显示，土地储备专项债券发端于2017年，在规范土地储备融资行为、促进土地储备事业发展等方面发挥了重要作用。2019年，根据房地产市场调控的需要，土地储备专项债券暂停发行。如今，作为推动房地产市场止跌回稳的一项重要举措，重启土地储备专项债券工作加速展开。

　　《通知》显示，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。其中，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。价格方面，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。

　　《通知》还强调，运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。

　　华泰证券研究所发布研报指出，后续还需要关注土地储备专项债的具体规模，与此同时，考虑到土地收储涉及部门多、利益协调难度大，需要持续跟踪各地方政策落地进展，以及是否有其他相关支持政策出台。“我们认为土地收储的推进或将优先利好地方国资房企，尤其是当地城投类企业，其次是央企及其他所有制企业。”