润中国际控股（00202.HK）近日发布公告称，拟出售旗下怡富商务广场相关物业（上海五角场智选假日酒店及停车场）75%实际权益，出售代价为人民币3.6亿元。买方为铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司。收购完成后，铁狮门集团将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

　　公开资料显示，近年来，铁狮门曾多次在公开场合表示关注长租公寓、生命科学等赛道，并已在深圳、上海等城市相继落地项目。此番拿下上海酒店项目打造为酒店式公寓，铁狮门是否有意加速于长租公寓业务布局？中国房地产行业深度调整之下，强调“本土化”的铁狮门在中国市场又会作出怎样的调整？针对上述问题，截至发稿，《华夏时报》未获得铁狮门的回复。

　　在房地产新周期内，盘活及优化存量资产成为关键。仲量联行方面认为，“酒店改长租公寓”是一个新的资产管理趋势，具有重新定位或改造可能性的老旧酒店继续受到长租公寓投资者的追捧。

　　拟改造为服务式公寓

　　继浦绿地万豪、外滩万达瑞华、华侨城宝格丽酒店等高端酒店陆续成交后，近期，上海再现高端酒店交易。

　　润中国际控股日前公告称，于2023年12月28日，旗下全资附属公司来富国际投资有限公司、中国附属公司天富（上海）酒店管理有限公司及合资伙伴上海景奕股权投资合伙企业（有限合伙）作为卖方，与买方上海晶耀庭酒店有限公司（铁狮门集团附属公司）订立总协议，向买方出售物业（即酒店及停车场）75%实际权益的计划，以及将酒店翻新及重新打造为服务式公寓品牌，以“Modena by Fraser”品牌继续经营。

　　公告显示，上述物业为上海五角场智选假日酒店及2层停车场。收购完成后，铁狮门集团将持有该酒店75%股权，其余25%股权仍为润中国际持有。

　　公告称，润中国际有未偿还其他借贷约2.86亿港元于12个月内到期。出售事项完成后，预期集团将产生现金回报净额约3.07亿港元。出售事项所得款项净额估计约为3.02亿港元。偿还其他借贷约2.4亿港元后，余下所得款项约6200万港元将用作集团的一般营运资金。

　　目前，上海五角场智选假日酒店处于临时停业状态。此次收购完成后，该酒店将被翻新、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

　　据了解，Modena by Fraser为新加坡辉盛国际集团旗下的生活方式服务公寓品牌，强调个性化、设计感和生活格调，目标人群定位追求时尚个性的年轻人。据公开信息，辉盛国际集团是全球最大的酒店式服务公寓管理公司之一，在中国内地运营了4家Modena by Fraser公寓，分别位于上海、苏州、无锡和武汉。

　　而铁狮门与辉盛国际并非首次合作：2023年5月23日，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，向华润置地的附属公司收购深润大厦的长租公寓部分（面积达25,076平方米），拟改造为中高端长租公寓，总投资约为人民币7.17亿元，项目计划于2024年第四季度完工开业，这是铁狮门首度携手辉盛国际的投资项目。

　　“看到了价值增值的崭新机会”

　　铁狮门（简称TSP）成立于1978年，为国际知名的房地产开发商、运营商及基金管理公司，截至目前收购、开发、运营的物业价值超过550亿美元。自2006年进入中国市场以来，铁狮门在中国已开发逾270万平米项目。2023年底，铁狮门中国首席执行官陈志超在接受媒体采访时强调，“中国是铁狮门重要的海外市场，我们一直致力于在中国市场的长期布局和发展。”

　　从在华布局方向来看，铁狮门近年多次表现出对长租公寓、城市更新等业务的兴趣。

　　例如，2022年9月举办的一次行业大会上，陈志超介绍说，目前铁狮门正在做两件事：第一，目前压力资产或者不良资产拥有巨大的机会。通过城市更新、通过加强高质量的增产管理与核心的功能，这些资产现金流表现、进出净收益率的表现得能够更好，这是很大的机会；第二，中国很多酒店在运营层面处于不良状态，可以考虑通过城市更新将其改造成场所公寓，改造成各方面的功能等。

　　同年底，陈志超在对2023年地产投资新策略进行解读时介绍说，铁狮门在新环境中主要采取的三大策略，一是关注资产和困境资产的机会；二是关注新经济赛道，例如生命科学和长租公寓；三是城市综合体的项目。

　　“2021年国内市场政策有了变化，政府鼓励非改居，从此打开了国内长租公寓大力发展的赛道。铁狮门也是看到了价值增值的崭新机会，关注到国内长租公寓的增长空间。”彼时，陈志超表示。

　　其进一步指出，根据长租公寓的市场定位，铁狮门进行了深入研究与布局，将长租公寓项目主要定位在人口流动大、年轻人多的一线城市，坐享地理优势，交通便利，符合空调、机电、层高等满足住宅需求的酒店；单个资产至少需要有200+个房间，避免规模过小。除选址标准以外，财务测算也是重要的一环，陈志超认为，长租公寓要能实现资产层面4.5-5%净租金回报率，才能有一定的未来租金成长性，最终实现变现增值。

　　记者注意到，在首次与辉盛国际达成合作后，陈志超称，“铁狮门和辉盛国际将发挥各自专长，在中国高速增长的城市开拓高端长租公寓业务。”仅仅时隔半年，再度联手辉盛国际拿下上海酒店项目打造为酒店式公寓，铁狮门是否有在长租公寓板块提速的打算？1月10日下午，《华夏时报》记者与铁狮门方面取得了联系，并向对方提供的邮箱发送了采访提纲，但截至发稿未获回复。

　　酒店投资市场“供需两旺”

　　公开信息显示，随着全球旅游业迎来复苏，酒店物业的价值已经进入修复阶段。

　　以上海为例。1月11日，仲量联行方面向《华夏时报》记者提供的数据显示，截至2023年11月，上海高端及以上酒店的日均房价比去年同期增长27.1%至1050元，入住率增长了25.7个百分点至67%，每间可出售客房收入则增长105.7%至706元。与疫情前的2019年同期相比，2023年1-11月高端及以上酒店的每月可售房收入恢复90%，日均房价恢复96%，入住率恢复93%。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛向记者表示：“国内需求以及境外需求市场的恢复产生积极的影响。此外，随着越来越多入境政策的放宽，预计2024年酒店市场会有更强劲的恢复。”

　　不过，由于房地产行业仍处于调整期，大部分房企面临资金压力，出售核心地段的商业、酒店和公寓等资产仍被认为是一种相对较快能套现的方式。

　　事实上，当下酒店投资市场出现了“供需两旺”的局面。据戴德梁行近日发布的数据，2023年上海大宗交易市场共录得115宗交易，合计成交金额高达806亿元，其中酒店交易是重要亮点，总占比达到11%。而除上海外，北京、天津、南京、重庆等城市也有高星级豪华酒店在近期挂牌寻求买家或成功转让。