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发表于 2024-03-29 19:05:00 股吧网页版
SOHO中国面临收入下滑压力 去年净亏致使全员减薪
来源:第一财经

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  新晋董事会主席徐晋补位后,SOHO中国发出首份年度财报。

  据SOHO中国最新披露,2023年公司实现营业收入约16.79亿元;归属于母公司股东净亏损约1.80亿元;毛利约13.79亿元,同比下降约4.1%;来自经营活动之归属于母公司股东净利润(剔除投资物业估值变动以及一次性税费)约2.69亿元;物业租赁业务毛利率约82%。

  “回顾2023年,对SOHO中国而言,是充满挑战和考验的一年。”该公司直言。

  SOHO中国的主要业务为房地产开发、物业租赁及相关服务,其中出售物业单位为其贡献的收入较少,去年仅668.3万元;租金收入提供了大部分营收,去年大约16.71亿元。

  受商业地产整体市场影响,SOHO中国旗下各物业出租率并不算高,年底出租率稳定在了78%,该公司直言“这并不算一个十分亮眼的数字”。其中,北京项目中,银河及朝阳门SOHO去年出租率仅56%、望京SOHO去年出租率仅60%、前门大街项目出租率也仅67%。

  “在过去一年里,商业地产市场受到了多方面因素的影响,包括全球经济增长放缓导致租金和出租率持续下行,消费模式的变革和数字化转型更加剧了市场的竞争。”SOHO中国表示。

  在收入下滑的压力之下,SOHO中国正尽可能降低成本。公告披露,去年公司招待费用几乎压缩到了零,年末不得不作出全员减薪的决定、每一分钱都要合法地使用。“我们每个人、每个公司都像是在经受拉伸和压力测试的材料,能否承受巨大的外部压力,是对我们的重要考验。”

  债务及资金问题,是SOHO中国面临的更大隐性压力。

  公告表示,2022年8月,SOHO中国旗下子公司“北京望京公司”收到当地税务机关的税项缴纳通知,要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元,自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

  截至2023年12月31日,该公司已支付土地增值税1.26亿元,尚有20.43亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。土地增值税的滞纳,导致SOHO中国合计42.03亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约,原定还款日在2024年末后到期的借款,可能会被要求立即偿还。

  根据税收征收管理法,当地税务机关还可能采取其他强制措施,包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业,以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款。

  截至2023年末,SOHO中国的流动负债超过流动资产的规模为73.7亿元,集团与主要现有借款的贷款人签署了补充协议、修改还款计划,涉及借款金额共72亿元,包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。期末,SOHO中国银行借款及其他借款共计158.84亿元,上述借款以其持有的账面价值为539.43亿元的投资物业作为抵押,同期非受限的现金及现金等价物为7.69亿元。

  当下,SOHO中国的创始人已隐于幕后。早在2022年9月,潘石屹夫妇辞任SOHO中国职务后,徐晋便被任命为SOHO中国执行董事和联席CEO。去年7月21日,北京千禧房地产开发有限公司发生工商变更,潘石屹卸任法定代表人、董事长等,由徐晋接任。

  公开信息显示,徐晋2001年2月加入SOHO中国,历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁。在联席行政总裁和担任董事会主席之前,她曾担任SOHO中国副总裁,负责资产和物业管理。

  2023年10月12日,SOHO中国在港交所发布公告称,自10月11日起,执行董事及公司联席CEO徐晋被任命为董事会主席。在业内看来,这意味着SOHO中国在企业治理上进入职业经理人时代。

  不过,从股权结构看,潘石屹夫妇仍为公司的实控人,Cititrust Private Trust(Cayman)Limited以信托受托人的身份持有SOHO中国63.93%股权,而潘石屹夫妇及其子女是该信托受益人。

  徐晋带领下的SOHO中国,能否闯过当下局面,仍存在变数。“展望2024年,我们面临很多未知和变化,但是我们没有理由悲观。”该公司表示。

  展望市场环境,戴德梁行最新发布的报告显示,2024年一季度,北京写字楼市场成交的小幅回升令全市空置率下调,环比下降0.4个百分点至18.3%。租金方面,一季度北京全市租金环比下降2.4%,同比下降8.4%至每月每平方米290.7元,五大核心商圈租金环比下降1.7%。

  戴德梁行表示,截至2027年,北京写字楼市场新增供应将达144.7万平方米。其中2024年为供应高峰,体量约为45万平方米。“下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复,预计年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。未来几年,随着企业经济效益的好转、新兴产业的快速布局和相关政策的不断推进,北京写字楼市场租赁需求有望得到提升。”

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