美银中国房地产市场展望：市场底部近在咫尺却仍未触及，稳定还是刺激?

作者： 智通研选 2024-11-30 23:10:40

获悉，美银表示，尽管对供给侧政策(如闲置土地回购)持更为乐观的态度，但近期房地产销售(从高位)的疲软表明，仍需更多支持性的需求侧措施，特别是在贸易紧张局势对经济增长影响不确定的背景下。美银认为，在2025年GDP增长预期下，房地产政策有望进一步加码。目前该行业以2025年预期市盈率的7倍交易，低于历史平均水平一个标准差以上;如果能够实现大城市房价的稳定，该行认为存在市盈率扩张的空间。

根据最新的销售趋势和较低的加权平均资本成本(基于观察到的贝塔值和政策支持)，将现金流折现(DCF)模型得出的股价平均上调了15%。由于流动性压力有所缓解，美银将世茂服务（00873）的评级上调至“中性”, 但由于增长/股息更为有限，美银将中国海外发展(00688)的评级下调至"中性”。美银的首选标的是华润置地(01109)和龙湖集团(00960)，越秀地产(00123)是中小盘股首选。在物业管理领域，华润万象生活(01209)是美银的首选。

政策:稳定还是刺激?

美银表示，迄今为止，房地产政策的目标似乎仍然是稳定而非刺激房地产市场，但除非中央政府转向刺激立场(通过放宽一些去库存和城市更新政策的条款)，否则地方政府可能没有足够的动力来执行这些房地产政策。下一个关键的房地产政策举措可能是批准地方政府专项债券(LGSB)额度(最早可能在2024年12月)，以资助闲置土地/库存回购(美银预计达5000亿元）。

分化将成为常态

美银将2025年全国销售量/销售额的预测调整为下降4-6%/8-10%(之前为个位数百分比下降)。虽然美银认为一线城市房价可能在2025年下半年趋于稳定，但二线城市可能需要更长时间才能触底，而低线城市销量可能面临结构性挑战;未来地域性分化表现可能成为常态。

美银预计一线城市库存月数将从2024年中期的25个月下降到2025年底的健康水平12个月但全国库存可能仍保持在20个月以上。初步预计全国新房销售量将在2026年最终稳定下来。

修订2024-2026财年预测

稳定可能有助于2027财年盈利。美银下调了2024-2026财年每股收益预测8-11%，并预计2024/2025财年盈利将同比下降11%/7%。美银预计国有开发商在2025财年的合同销售额将基本持平。销售和现房利润率(由于土地价格下降)的稳定可能使2027财年盈利反弹(预订滞后);尽管2024-2026财年的盈利可能仍然疲软，但美银预计投资者将提前预订。美银认为，除中国海外发展外，中国物业管理公司的盈利前景基本保持不变。美银将滨江集团、保利物业和越秀地产的收入评级从7(持平或更高)修订为8(持平或更低)。