每经记者包晶晶
2023年，在中骏集团董事局主席黄朝阳看来：“是中骏创立以来极其艰难的一年。”
中骏集团控股（HK01966，股价0.14港元，市值5.91亿港元；以下简称中骏集团）近日发布的2023年度报告显示，2023年实现收益约209.61亿元，同比下降21.5%；毛利26.31亿元，毛利率约12.6%，归母净亏损79.91亿元。
在今年1月召开的2024年工作会议上，中骏集团明确了“迎难而上，应对更严峻的挑战”的主基调，所有工作都将继续围绕“保交付、保现金流、保经营”展开。
值得一提的是，春节过后，位于上海申长路的中骏集团大厦3楼和4楼开始对外出租。《每日经济新闻》记者从相关中介处获悉，近段时间，中骏集团员工的办公位陆续被合并到其他楼层，公司要求把办公空间用足。“腾挪出的整层办公室用于出租，或者暂时关闭，节约水电能耗等不必要的开支。”
据接近中骏集团的知情人士透露，目前公司内部一切如常，正常开会和汇报，大部分工作重心都放在了“保交付”上。
去年“降债”83亿元
巨亏背后，是中骏集团进行了较大规模的计提减值。年报显示，2023年中骏集团投资物业公允值亏损约37.54亿元，持作出售已落成物业及发展中物业减值约29.52亿元，两项合计达到了67.06亿元。
此外，债务仍然是困扰中骏集团的最大的问题。2023年，中骏集团的银行及其他贷款和优先票据及境内债券合计359亿元，2022年这一数据为442亿元，年内减少了83亿元。
境外债方面，今年春节后，中骏集团向外界发布了有关境外美元优先票据的最新进展：集团及其顾问一直在与境外债权人进行对话，讨论并寻求境外债务（包括境外美元优先票据）的整体解决方案，目标是为所有境外债权人提供公平公正的待遇。
作为出险房企，中骏集团2023年实现营业收入209.61亿元，合约销售额约277.75亿元，毛利率约12.6%，有息负债降低18.78%。但问题解决的关键，仍然是物业交付和销售端的改善。
在今年1月召开的2024年工作会议上，中骏集团明确了“迎难而上，应对更严峻的挑战”的主基调，所有工作都将继续围绕“保交付、保现金流、保经营”展开。各城市公司成为经营责任主体，穿透并落实集团策略，力求经营兑现。
事实上，为保持流动性，中骏集团从2022年开始便暂缓拿地，由此带来的结果是销售收入下滑的“阵痛”，叠加房地产市场的深度调整，百强房企销售额整体出现两位数下行，中骏集团从2021年的合同销售额超千亿元（1045亿元），下滑至2022年的590亿元。2023年，中骏集团以277.7亿元的销售额仍排在行业TOP50行列。
然而，在没有新增货值的情况下，中骏集团只能在存量项目去化上发力。“2024年还是以实打实搞业绩为主。”上述知情人士告诉记者：“高管直接下一线沟通，加快决策效率。”
“中骏目前可售资源约有1350亿元，其中一线城市超600亿元。北京、杭州、合肥、成都等都是可售货值的重点城市。”据该知情人士透露：“今年春节期间的返乡置业，据集团大致排摸，部分返乡城市项目案场来访量增加了30%~70%，认购量增加了50%~100%。”
值得注意的是，由于过去几年下沉布局三四线城市，中骏集团的存量土储结构并不算乐观。据2023年中报，中骏集团的土地储备预期仍能满足未来2至3年的开发，但截至6月30日，一线、二线及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本的11%、54.7%及34.3%。这一土储结构也意味着，在市场下行期，中骏集团的项目建设、销售和回款都将存在一定的不确定性。
“要做好长期应对准备”
在住宅开发板块，黄朝阳认为，2024年最大的挑战是联手合作伙伴共同突破资源障碍，推进工程建设及新开工，坚决推动“工抵”以保障交付。第二大挑战是降低对中介的依赖度，降本、提价、增效，恢复“造血”功能，并通过考核及激励机制，将动力建立在城市公司和项目上。
此外，推进债务重组、进行再融资和资产处置两大挑战，仍然是悬在中骏集团头上的“达摩克利斯之剑”。一方面，中骏集团表示要做好各方沟通和安排，获取宽限与支持，有策略地进行债务管理；另一方面，计划积极抓住政策窗口期争取项目融资，同时推进资产盘活，补充现金流。
事实上，自去年10月出现债务违约后，中骏集团一边将经营重点转向“保交付”，一边积极寻求更有效的重组解决方案。
“地产行业仍在低位徘徊，我们不应抱有侥幸心理，要做好长期应对的准备。”黄朝阳如是说。
上述知情人士透露，中骏集团内部住宅板块的人员和岗位设置结构，也逐渐以“保交付”项目为主导进行了调整。2023年，中骏集团完成了实景呈现近40000套房屋的任务。
多位行业内人士在谈及“保交付”时均表示，由于2021年上半年市场销售状况远远好于2022年和2023年初，项目去化比例较高，项目在管资金更充裕。在严厉的资金监管政策下，2024年的“保交付”将比2023年更为艰难。
不过，2024年以来房地产融资“白名单”快速落地给保交付带来了全面的支持。近日，昆明中骏·天誉项目成功获得1亿元融资批复，并获得首期放款，这也是昆明首家获“白名单”融资的民营房企项目。目前，中骏集团已进入“白名单”项目超过20个。中骏方面透露，更多符合要求的项目正在地方政府的支持下与金融机构沟通，有望陆续加入。
中骏集团方面向记者表示：“公司上下齐心做好交付保障工作，2024年计划交付59个项目，实景呈现住宅40000套。”
“中骏现存债务结构简单清晰，资产质量较好，具备走出困境的基础。下阶段任务依旧繁重艰巨，中骏上下还需坚定信心，明确目标，务实笃行，相信通过努力，我们能够渡过难关。”黄朝阳表示。
