二手房市场也冷下来了，依靠12月1日起下调部分面积段住宅交易契税率带来的11月下旬延后到12月集中网签数量，12月头两个工作日每天成交量突破200套以及连续两周日均成交量上100套这个所谓荣枯线后，今天17日91套成交量终于又回去了。这次热潮比之前大了不少，最逼近去年初疫情解封后小阳春，但是最终还是回来了，开发商收回的部分折扣，最近变成了与中介合作做分销。

前9个月住户存款余额增加443.89亿元，短期贷款减少19.02亿元，中长期贷款减少49.59亿元，估摸着持续缩表中；10月份住户存款余额减少41.70亿元，短期贷款增加13.84亿元，中长期贷款增加7.92亿元，估摸着首批持币观望者全款或高首付按揭贷款入场买房了；11月份住户存款余额增加37.77亿元，短期贷款减少9.05亿元，中长期贷款增加26.24亿元，估摸着大笔拆迁补偿款到位，少量全款和大批按揭贷款换房买房者涌入新建及二手房产交易市场。

搜了下绿家店卖货信息，上述1600万元附近挂牌价房源，竞品包括区位更好或小区档次更高的250到350平米之间的中铁元湾、万科湖心岛、海峡国际社区和建发养云等，差不多档次的老市区200多平米的半山御景和新景高峰会和蓝湾国际、300多平米的云顶至尊和世茂湖滨首府大平层等，以及岛内翠湖庄园等部分小区内联排别墅高端物业，地段学区配套交通观景等要素对比起来后这套百亿地块房源1600万元价格没有任何优势。

have to，还是购买力有限，就连拆迁户也顶不住了呀，岛内第四代住宅含公摊建筑面积下限从200平方米调低到160平方米，岛外继续保持120平米低标准。岛内新房名义单价要想保持高位，最好的办法就是产品迭代升级，外加提高实际使用面积。

看了短视频自媒体分析，前埔上调拆迁补偿标准4.0到4.4，继续安排红线图安置房建设，红线图外拿房票等，预计年后房票将逐渐开出，同时上千套500到600万元价位峯汇里新房也将加入其使用范围，和湾湖臻境以及五缘鲤上下湖小面积户型对口供应，如果全部开出全部使用毛估估差不多可以去化70%左右。圈里中介还在卖力安利999万210平米原购价1500万元带车位原购价60万元高层东边套按揭贷款还剩下700万元二手新房，上次221平米挂牌价999万元那套业主应该已顺利售出解困。这个时候不能和拆迁户争抢新房。

看到有个女中介崩溃哭了，辛苦了几年挖掘劝导降价的几套房子，都被其他中介客户抢先成交了，自己只拿到一点点红包钱，不挣钱这年看来是没法过了。现在房票和岛内新房小型化配合，挤压岛内价位五六百万二手房需求，业主难刚需难中介也难。这其实就是个现实画像，哪几个行业不是这样呢？

，即使到了现在开发商甚至包括经配件房源都还在玩套路，玩饥渴营销，要求客户先打款认筹然后等待其公布政府备案售价打折情况和开盘日期开盘方式等，搞得好像必须抢购似的，看它们的财务报表不知道还能挺多久。近期连续拒绝了两个开发商，买不到开盘优惠价就不买，不争不抢反正不想被忽悠当猪宰。

万科金域蓝湾189平米中楼层，2008年交房2020年10月二手成交价1248万元，2023年10月1088万元，2024年6月920万元，2024年12月831万元，4年跌去了33.4%。

半个月前看两套商墅后中介说会提供实拍图和税费明细表，结果到现在还没有声音，却要求我去和房东谈价格，自己查了一下绿家税费惊人，增值税土地增值税各5%以上，契税3%个人所得税1.5%，加上印花税中介费等1.5%以上，合计16.5%左右，即使按900万元计算也要150万元。

另外某村拆迁户首批18亿元房票使用说明出炉了，其中湖滨壹里湖滨里房源起步价6.08和5.60万元每层加价30元，扣除5%补贴后折算下来均价仅约5.80万元和5.50万元，两年前商品房限售均价7.50万元，去年竞配建房源出售均价7.90万元，拆迁户占了大便宜。现在二手房源中介放风价分别是6.50万元和6.00万元，买商品房和竞配建的损失惨重。

拆迁补偿房票首开18亿元，除了个别非常难卖的上千户大盘声称出了两三个亿元的货值外（估摸着也就四五十套），无论是希望分一杯羹的两百多套竞配建房子还是希望搞概念顺推新盘的不到百套房子，全部遇冷了，其中新盘还被迫推迟开盘。本来打算沾点拆迁户便宜，没想到开发商欲壑难填，想要拆迁户和购房者两头吃，每平米售价比原来高出近万元，真真把客户当，目前看大部分观望者和我一样都直接放弃不想掏钱了。

看了某个楼盘盈利能力分析，理论土拍成交楼面价2.69万元/每平米，实际楼面价13.85亿元/7.2万平米=1.92万元，建筑加装修成本毛估估0.50万元，利息加税费拍脑袋0.80万元，产品平均售价4.3万元，毛利率（4.3-1.92-0.50-0.80）/4.3=25.12%，高于理论毛利率（4.3-2.69-0.50-0.80）/4.3=7.21%，换句话说假设降价到打八折，4.30*80%=3.44万元，只要能卖掉毛利率还有（3.44-3.22）/3.44=6.40%不会亏本。