2024年上半年，香港零售业面临的挑战十分严峻。据香港特区政府统计处披露，自今年3月份以来，香港零售业的销售额已连续4个月下降，6月香港零售业总销货价值的临时估计已跌至299亿港元，同比下跌9.7%。

　　香港零售管理协会主席谢邱安仪此前表示，目前香港零售行业已处于“水深火热”之中。

　　零售业的复苏不及预期也同样给香港地产商的发展带来了挑战。

　　8月6日，老牌港企九龙仓置业发布了其截至2024年6月30日的半年度业绩报告。期内，九龙仓置业由盈转亏，股东应占亏损10.52亿港元，去年同期应占溢利18.05亿港元；每股亏损0.35港元，第一次中期股息每股港币0.64元。

　　对于业绩的变化，九龙仓置业在财报中解释称，“本港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响了业务营运的能力，写字楼市场受经济疲弱和供应过剩夹击，预期租金调整会持续直至营商环境改善为止。酒店业亦尚未完全恢复，房价在去年初边境重开初期有所上升后回落”。

　　在集团收入和营业盈利方面，上半年九龙仓置业收入为65.01亿港元，同比增长0.43%；营业盈利49.15亿港元，同比减少0.51%；基础净盈利增加2%至港币31.23亿港元。

　　上半年业绩情况截图来源：财报原文

　　据财报披露，目前公司的总资产约2398亿港元，当中有95%都位于香港，总营业资产（不包括银行存款及现金、衍生金融工具资产及递延税项资产）为2375亿港元。

　　截至6月末，九龙仓置业的负债净额为351亿港元，较去年底为止的363亿港元按计划减少12亿港元，负债净额与总权益比率降至18.3%，实际借贷年利率升至5.7%。九龙仓置业表示，债务管理预期有助于减轻息口的影响。

　　针对九龙仓置业上半年的表现，摩根士丹利认为，该公司的整体业绩表现略逊预期，主要是由于期内酒店业务疲弱及投资收入减少所造成。

　　但其仍给予九龙仓置业“增持”评级，并指出九龙仓置业现价对应预测市账率为约0.3倍，往绩股息回报为约6.7%，憧憬未来将受惠香港零售销货值按年跌幅收窄，以及明年实际利率下降，目标价为32港元。

　　就各业务板块具体来看，上半年该公司的酒店收入上升7%至近7.5亿港元，但营业盈利减少64%至2400万港元。

　　投资物业收入升近2%至55.4亿港元，营业盈利升近1%至近47.2亿港元。发展物业收入跌近64%至800万港元，营业盈利因以前年度调整而录得7400万港元，去年同期录得亏损1300万港元。

　　商场收入及营业盈利有所上升。其中，海港城依然为九龙仓置业的主要收入保障，上半年收入增加7%，营业盈利上升6%，出租率为97%；时代广场商场收入增加4%，营业盈利升6%；出租率为94%。

　　但写字楼租赁业务持续疲弱。今年上半年海港城写字楼收入下跌2%，营业盈利下跌5%，出租率为88%。时代广场写字楼收入跌8%，营业盈利跌10%；出租率为87%。

　　展望未来，九龙仓置业表示，全球经济放缓和地缘政治局势紧张带来不确定性，预期将继续影响香港的整体经济，同时零售业和酒店业饱受消费模式转变的冲击，市场上所有物业种类目前均供过于求，期望汇率和利率等周期性因素改善后需求可以有所回升。

　　进入下半年以后，香港零售市场的表现仍不乐观。

　　在第一太平戴维斯近日发表的香港零售租赁市场报告中指出，7月香港核心街铺租金环比暂已下降1.8%，旺角更大幅下降5%；主要购物中心租金下跌3.4%。该行预测今年核心核心街铺和优质购物中心的租金将下降5%至10%。

　　与此同时，供应也将持续增加，该行预料到2026年后，香港将有超过1000万方呎（香港计量单位，1呎≈0.0929平方米）的新商场落成，从而出现充裕的新零售楼面，加之本地及访港人士消费下降、以及一些过度依赖疫情期间补贴的商家无法持续营运，将导致零售和餐饮业出现一波结业潮，预计香港的零售市场在未来数年仍将面临激烈的竞争。