公开数据显示，近年我国人口老龄化进程显著提速。目前，我国“银发经济”规模在7万亿元左右，占GDP比重大约为6%；到2035年，银发经济规模将达到30万亿元左右，占GDP比重约10%。
近几年来，房地产行业进入深度调整期，上市物企受到波及，纷纷加强了对增值业务的探索。在政策强力支持之下，不少上市物企瞄准康养及养老产业。克而瑞物管研究总监马燕娇向《华夏时报》记者表示，物企涉足养老康养业务颇具“近水楼台”的优势。
不过，上市物企在康养及养老产业的布局目前整体仍处于探索阶段，尚未形成一定规模，普遍存在的“盈利难”问题亦不容忽视。邻域Link合伙人唐卓直言，养老和康养业务本身具备较高的专业性，且在具体业务运营上存在“偏重”等因素，业务在前期开展过程中投入大，盈利难，使得物业具备客户资源的竞争优势显得不够突出，还需要在业务专业本身下功夫。
上市物企加强探索“物业＋康养”
上市物企荣万家生活服务有限公司（下称“荣万家”，02146.HK）于康养赛道的布局正不断提速。
据荣万家微信公号“荣万家生活服务”，2024年12月21日，该公司旗下“临邻悦护”001号店、002号店正式开业。作为荣万家全新打造的康养品牌，“临邻悦护”服务一长一幼，一家三代的全龄人群，满足长者和家庭的生活、健康、养老、护理服务需求，提供一站式、综合性的康养服务。
其中，荣万家临邻悦护001号店居家照护站落地廊坊阿尔卡迪亚社区，该社区属于深度老龄化社区，近5000户业主，65岁以上老龄人口2000余人。照护站为业主提供居家照护服务；002号店临邻悦护长者学院位于廊坊荣盛华府内，是一个在学习的同时植入社区或社会演出、旅行、赛事、直播等功能的社交平台。
记者注意到，近2年来，荣万家对康养及养老业务的重视程度不断加强。从2023年开始，陆续升级了社区增值服务品牌、变更公司经营范围新增养老服务等，并将部分上市所得款（5840万港元）分至“进一步多元化集团的社区增值服务组合以涵盖家政服务、社区养老及健康服务”。
荣万家并非个例。仅在2024年，就有多家上市物企瞄准康养及养老赛道、踊跃布局。
例如，2024年2月，在回复投资者提问时，招商积余透露，公司正在探索布局“物业+康养”居家服务业务；同年2月底，雅生活投资成立新子公司试水康养服务，其控股的山东宏泰物业发展有限公司（山东宏泰物业）新增投资企业珠海宏仁康养服务有限公司，后者经营范围包括养老服务、医院管理、母婴生活护理等。
2024年6月3日，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（下称“东原仁知服务”）公告称，拟收购上海常青社康养企业发展有限公司约90.73%的股权，交易代价为人民币2800万元；
同年11月20日，东原仁知城市运营服务又宣布，全资附属公司重庆东原与卖方成都东原（迪马股份全资附属公司）达成协议，收购成都东煜宏商业管理有限公司（下称“东煜宏商业”）的全部股权。据悉，东煜宏商业持有一宗物业约83.48%的所有权，而该物业被用作养老院。
整体仍处于探索阶段
上市物企积极竞逐康养赛道的背后，近年我国人口老龄化进程显著提速，市场规模也不断扩容。
据国家统计局数据，2023年年底，我国大陆地区60岁及以上的老年人口总量为2.96亿人，占总人口的21.1%；预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿人，占总人口的34.9%。中国社会福利与养老服务协会、当代社会服务研究院与社会科学文献出版社于2024年12月份公布的数据显示，目前我国银发经济规模在7万亿元左右，占GDP比重大约为6%。到2035年，银发经济规模将达到30万亿元左右，占GDP比重约10%。
在政策层面，“物业＋养老”亦被频频提起。早在2019年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，指出要探索“物业服务+养老服务”模式；2021年1月，十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》也提到，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式；2024年8月，《关于促进服务消费高质量发展的意见》又再次重提鼓励物企探索“物业服务+生活服务”模式。
另一个重要的因素是，房地产行业近年进入深度调整期，与之关联度较高的物企也难以独善其身。据乐居财经统计，2024年，64家上市物企中仅22家市值增长，增幅最高达126.67%；66%市值下滑，市值最高缩水达八成。面对危机，上市物企必须寻找新的利润增长点。
受访人士认为，物企开展养老、康养产业具备诸多天然优势。“物企涉足养老康养业务优势在于距离客户更近，并且在一些满意度较高的项目，物业和老年业主的关系较为亲近，天然具备较高的客户信任度，在业务开展便利性上更具备优势。”邻域Link合伙人唐卓向记者表示。
需要注意的是，尽管上市物企纷纷加强在康养及养老领域的布局，但整体仍处于探索阶段，尚未形成一定规模。不仅如此，康养尤其是养老产业普遍存在的盈利难问题亦不容忽视。
据悉，目前在养老业务上产生表内收入的物企只有绿城服务、世茂服务、建发物业。2024年上半年，三家上市物企的相关收入规模分别为2.67亿元、0.86亿元、0.44亿元，占公司总收入约2.90%、2012%、1.24%。以绿城服务为例，2024年上半年，其居家生活服务实现收入2.67亿元，同比增长21.1%。
唐卓认为，养老和康养业务本身具备较高的专业性，并且在具体业务运营上“偏重”，加上部分老年人对服务的支付意愿不高，很多业务还处于“市场教育”阶段，这也是导致业务在前期开展过程中投入大，盈利难的核心因素，也使得物业具备客户资源的竞争优势显得不够突出，还需要在业务专业本身下功夫。
针对盈利难问题，马燕娇分析指出，从养老服务的经营成本来看，场地成本、人员成本是社区居家养老服务经营的主要成本，这两项成本占总成本的比例达60%。如果物业企业布局社区养老，有望降低这两项主要成本。同时，物业人员中保洁、保安、管家、客服等不同岗位人员均存在一定复用空间，将这部分人员投入社区养老业务，可大大降低社区居家养老运营过程中的人员成本。
此外，马燕娇还表示，“依据物业服务合同，物业企业在运营期间内免费使用小区内的物业服务用房，若能得到政府支持改变其用途，或通过较低的租金水平租赁物业用房作为社区养老用途，将进一步减轻企业社区居家养老的经营压力。”
