房地产市场经过一系列政策松绑之后，今年在二级市场的板块表现有所回暖，而与之有关的物业管理板块表现也明显好转，尤其是港股上市的相关公司。相比之前两年的沉寂，整个地产板块在短期表现得较为活跃。

　　奶酪基金投资经理潘俊向《国际金融报》记者表示，短期的地产行业危机并不会改变物管行业的长期发展逻辑，部分优秀稳健的物管上市公司存在错杀。龙头央国企物管公司，不管是在经营稳健性还是长期成长性和确定性上都要更胜一筹，目前股价因为市场对地产行业的悲观恐慌而大幅调整，这也是不错的布局机会。

　　低调反弹的物管行业

　　近期有些物管公司的股价迎来了反弹。

　　东财Choice数据显示，截至2月16日收盘，今年以来，A股上市的房地产服务公司中，有7家公司股价保持上涨，2家公司股价下跌，我爱我家、三六五网、新大正年内股价涨幅超过10%；港股上市的物业服务及管理公司股价表现分化，有20家公司股价上涨，其中，昇柏控股、越秀服务、滨江服务、远洋服务等多个公司股价年内涨幅超过10%。

　　上述公司中，一部分年初以来的涨幅已经超过或接近2022年一年的跌幅。据光大证券统计，今年1月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为9.26%，跑赢沪深300指数1.9个百分点，跑输恒生指数1.2个百分点，跑输恒生港股通指数0.1个百分点。

　　物管行业发源于英国，但这个相对小众的行业在国内市场的发展时间不到40年，国内第一家物管公司于2014年上市。在二级市场，物管板块曾经获得过市场的热捧，在2019年至2020年，多家龙头公司的市盈率最高超过100倍。潘俊认为，当时市场对行业的乐观主要基于生意模式优秀、行业空间广阔、行业集中度提升空间大、增值业务延伸空间大这四个方面的逻辑。

　　行业具备长期发展逻辑

　　随着2021年地产行业开始严格实施“三条红线”政策，同时，地产公司恒大出现债务违约后，物业板块股价跟随地产板块大幅下挫。

　　对此，潘俊认为，短期的地产行业危机并不会改变物管行业的生意模式和长期发展逻辑。短期由于地产行业销售低迷，物管公司新签约面积不可避免减少。但和地产开发行业不一样，物管行业的存量合同是稳定的，地产销售多少只会影响物管公司增长的快慢，即使地产销售为0，也不会出现管理面积负增长。同时，由于前几年地产行业销售火爆，物管公司仍有大量已签约未交付合同，目前国家对保交楼的政策支持力度较大，出现烂尾合同的概率较低，因此部分公司的增长“蓄水池”是比较充足的。

　　截至2022年年中，多家物管公司的合管比(合约面积/在管面积)超过1.5，潘俊认为，这意味着即使地产关联公司销售为0，物管公司的在管面积在2-3年内会有50%的增长。

　　潘俊还表示，市场过于担心地产销售低迷会影响物业公司的长期增长，却忽视了物管公司的非住宅物管业务和增值业务，这两块业务的发展并不受到地产周期影响。

　　看好龙头央国企物管公司

　　虽然物管行业的发展趋势没有变化，但潘俊认为，行业的竞争格局会有重大改变，未来国企、民企物管公司的发展会出现明显分化。从当前不同类型物管公司的市盈率就能反映出这种预期。民企普遍5-10倍，而国企则有20倍以上。

　　除了考虑风险因素外，潘俊判断国有物管公司和民营物管公司的长期成长性拉开差距，可以从以下三个增长驱动因素分析：

　　一是地产关联公司竣工交付。一方面民营企业地产项目有烂尾和延迟交付的风险，另一方面从销售端看，2022年民企销售面积平均下滑接近60%，而国企下滑则不到20%，而且在资金链压力下，民企在2022年几乎停止拿地，国企成为土地市场的主要参与者。这意味着未来3-5年内，国有物管公司从关联方获得的管理合同面积增长要远远好于民营物管公司。

　　二是第三方项目外拓。随着自身管理面积基数变大，物管公司想要获得更快的增长和更多的市场份额，必须要通过招标或者业委会谈判方式拓展第三方物管项目。在民营地产公司大面积出险后，公众对民营地产公司的信心大受影响，导致民营物管公司在外拓项目过程中，也会受到招标方的歧视。尤其是在公建类物管项目和城市服务项目招标，国企竞标的优势更加明显。

　　三是并购项目。之前民营物管公司在并购上比国企要更加激进，但从2022年开始，民营物管公司的收购预算明显缩紧，甚至有部分民营地产公司因为资金链危机要出售旗下的物管公司断臂求生。而国有物管公司的在手现金明显更加充足，随着并购市场的供给增加需求减少，国有物管公司的并购机会要明显更多。