随着头部房企集体逐步回归高能级城市，长三角土拍市场热度也在持续升温。

　　2024年12月31日，上海市、杭州市等多座长三角核心城市迎来2024年度土拍收官战。其中，杭州市当日共出让7宗宅地，揽金145.6亿元，溢价率最高达59.78%。在2024年全国土地出让金前三强城市中，长三角地区独占两席，上海市、杭州市均位列其中。

　　多位房地产行业人士向《中国经营报》记者表示，在沪杭2024年土拍收官战热度不减背后，与房企拿地策略“转向”密不可分，一线城市及二线城市核心区域正成为头部房企拓储的“重中之重”。

　　克而瑞统计数据显示，2024年，TOP10房企中，9家企业投资金额一、二线城市占比超过95%。“预期在2025年，核心城市人口吸附力强，购房需求旺盛，市场或将率先止跌回稳，叠加头部房企投资布局向核心城市集中，核心城市土拍市场或将维持一定活跃度，但整体土拍市场回暖仍需要销售市场回暖支持。”中指研究院方面认为。

　　集体押注高能级城市

　　坐拥多座核心城市的长三角地区，仍是头部房企集体押注的核心拓储区域。

　　“从各城市群拿地金额来看，长三角继续居四大城市群之首。”中指研究院统计数据显示，2024年，长三角TOP10企业拿地金额为1848.4亿元，领衔四大城市群，京津冀、粤港澳、中西部分别位列二、三、四位。

　　在长三角地区备受头部房企追捧背后，上海市、杭州市等热门城市最受房企青睐。相关数据显示，2024年，上海市、杭州市土拍成交总金额分别达1321.62亿元、1169亿元，大幅领先长三角地区其他城市。

　　不过，记者注意到，在揽金均突破千亿元背后，上海市、杭州市这两座长三角地区核心城市土拍市场也呈现出诸多新特点，具体包括土地出让金总额持续下滑、高溢价地块频出、楼面均价大幅上涨等。

　　据好地大数据统计，2024年，上海市涉宅地块平均楼面价为44754元/平方米，同比大幅上涨67%。

　　其中，2024年8月7日，绿城中国以48.05亿元总价，竞得徐汇区斜土街道一宗地块，折合楼面价13.1万元/平方米，成为上海市涉宅地单价新地王。

　　一边是土地出让金总额持续下滑，一边是楼面均价大幅上涨、高价地块层出不穷，出现如此反差现象的原因何在？

　　“这主要是由开发商‘避险战略’导致的。由于核心城市楼市已经步入存量市场阶段，以改善型需求主导，开发商主要关注核心区域的地块，投资战略也在收缩，基本只关注少量核心城市。”同策研究院研究总监宋红卫向记者解释称，从核心城市来看，优质地块越来越少，因此大量开发商都瞄准这些地块，这也导致虽然土地市场在降温，但优质地块间的竞争更激烈。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也持相同观点。“楼面均价上涨、高价地块层出不穷，这与地方出让土地的品质提升、土拍游戏规则发生变化有关。例如，上海市取消了溢价率10%的上限要求，在上海市中心好地块供应加大背景下，溢价率就上来了。”卢文曦告诉记者。

　　在克而瑞上海发布的“2024年上海企业拿地权益金额”榜单中，招商蛇口、华润置地、保利发展位居前三位，权益拿地金额分别为156.43亿元、144.39亿元、95.14亿元，中海地产、绿城中国等龙头房企也位居前十。

　　给土拍市场“松绑”的不仅仅是上海市，包括杭州市在内的长三角地区热门城市也在2024年陆续出台了土拍新政策。受土拍政策“助力”，叠加房企拓储需求、楼市整体“止跌回稳”等因素影响，全国头部房企开始进一步加码长三角地区。

　　“抱团”拓储成主流

　　除集体加码高能级城市外，纵观2024年长三角地区土拍市场，房企合作拿地、“抱团取暖”趋势也愈发显著。

　　2024年11月27日，上海市2024年第七批次土拍正式启动，浦东杨思地块成为最热门地块。据悉，在多家房企鏖战202轮、参拍近两个半小时后，最终由华润置地、越秀地产、中能建联合竞得。

　　“该地块楼面均价为7.44万/平方米，溢价率40.37%，是上海市实行‘双高双竞’规则以来第一次触发中止价的地块，并刷新了上海市集中供地以来的最高溢价率记录。”中指研究院上海分析师刘卓维表示。

　　同样是在2024年11月27日，由华润置地、建发房产、中国金茂组成的联合体，以15.81亿元底价摘得上海普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块，楼面价为40995元/平方米。而在2024年12月30日举行的上海第八批集中供地首日，上海市宝山区杨行镇组合地块被中国金茂、上海杨行城市建设有限公司、上海宝冶集团组成的联合体拿下。

　　记者统计发现，2024年上海第八批集中供地中，全部7宗成交地块仅有2宗地块竞得人为单一房企，其余5宗地块竞得人皆为拿地联合体，所占比例高达71.42%。

　　此外，在杭州市、南京市、合肥市、无锡市等长三角地区其他二线城市，房企合作拿地的现象也频频出现。房企以联合体形式组团拿地，背后有哪些深层次原因？

　　“房企合作拿地也很正常，前两年就开始出现这种现象了。”在卢文曦看来，“以前可能是两个企业组合拿地多一点，现在也经常看到三家甚至以上的企业联合拿地，归根到底是资金都不多，但又不愿意放弃核心市场，只能‘抱团取暖’”。

　　宋红卫则向记者分析称，斩获核心城市的核心地块所需资金量比较大，房企合作拿地能降低自身资金压力。“房企合作拿地还能分担风险，同时起到资源整合作用，有些外地开发商需要借力本土企业或品牌房企的资源优势。”

　　据了解，自2024年以来，在上海市、杭州市等核心城市，央国企联合体或“国企（城投）+龙头民企”联合体竞得核心区域地块的现象也较为普遍。展望2025年，卢文曦向记者表示，联合体拿地的现象应该会延续下去，“房企在资金层面还是有压力的”。

　　龙头民营房企表现亮眼

　　在竞争激烈的长三角土拍市场，除了央国企延续强势姿态外，滨江集团、宸嘉发展、江山万里置业等民营房企也持续“刷存在感”。

　　龙湖集团相关负责人向记者提供的信息显示，2024年4月，龙湖集团在上海市摘得一宗宅地，至此已连续第4年加码上海市场，紧接着又于当年6月在苏州市拿地。

　　2024年12月30日，上海市2024年第八批次土拍首日，经101轮激战后，民营房企宸嘉发展击败三家竞买房企，最终以总价43.8亿元的代价拿下上海市徐汇区S030501单元N06-22地块。

　　据悉，该地块是继浦东杨思地块以来第二宗触发“双高双竞”中止价的地块。同样是在上海市2024年第八批次土拍中，贝壳旗下的贝好家首次进入上海市场。

　　记者注意到，除了上述民营房企外，滨江集团、江山万里置业等组成的浙系民营房企军团也在长三角土拍市场中表现亮眼，并深度聚焦以杭州市为核心的浙江省区域市场。

　　滨江集团相关负责人提供给记者的信息显示，2024年，滨江集团全年共摘得23宗土地，总投资金额448.5亿元，权益投资金额219.35亿元，新增货值约726亿元。其中，仅在杭州市就获取22宗土地，市场占有率达到37%。

　　绿城中国相关负责人向记者提供的资料也显示，2024年，该企业共摘得43宗土地，新增土储约288万平方米，新增货值约1147亿元。其中，上海市、杭州市成为绿城中国2024年拓储的重点城市。

　　宋红卫告诉记者，杭州房地产市场集中度比较高，拿地企业基本以绿城中国、滨江集团等本土头部房企为主。“购房者对于这些本土房企的认可度比较高，产品有品牌溢价。同时，从楼市基本面来看，杭州市有产业和人口支撑，市场也有一定的流量吸引力。”