公告日期：2024-12-31

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上 海 证 券 交 易 所
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关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证
券投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管临港
创新智造产业园2期基础设施资产支持专项计划资产
支持证券挂牌转让申请受理反馈意见
20241112R0016
上海国泰君安证券资产管理有限公司：
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下
简称《基础设施基金指引》）、 《证券公司及基金管理公司子公司
资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金（ REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所资
产支持证券业务规则》等有关法律法规及有关规章的规定，上海
证券交易所（以下简称本所）对你公司提交的基金产品变更暨扩
募份额上市及资产支持证券挂牌转让申请进行了审查，并形成如
下反馈意见：
一、主要反馈问题
（一）关于基础设施项目运营
1.关于运营情况。根据申报材料，新购入基础设施项目于
2014 至 2018 年期间开始运营，截至 2024 年 9 月 30 日的出租率
为 97.04%， 2024 年四季度到期租户合计 5 户。-2-
（ 1）根据申报材料，新购入基础设施项目对临港集团参股
的、主营创业孵化的企业在正常整租的基础上提供了一定的租金
折扣。请管理人根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投
资基金（ REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）
（ 2024 年修订）》（以下简称《审核关注事项》）第三十三条及《审
核关注事项》之《第一号——产业园区》第十条的规定， 补充披
露租金优惠政策的具体内容、执行方式、 政策延续性、优惠金额
占收入的比例， 并披露合同租金水平以及实际租金水平差异情况。
（ 2）根据申报材料，新购入基础设施项目位于浦东新区内，
享受一定的政策优惠。请管理人补充披露新购入基础设施项目享
受补贴情况及政策优惠的具体信息，包括但不限于政策依据、 形
式、条件、 期限、额度、可持续性及稳定性等。
（ 3） 请管理人说明上述临港集团参股租户是否属于关联方
租户。 如是，请根据《审核关注事项》第四十条的规定， 补充披
露关联交易相关情况，并说明关联交易的公允性、必要性、合理
性，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。
（ 4）请管理人根据《审核关注事项》 第二十九条的规定补
充披露新购入基础设施项目报告期内的租金水平与周边可比项
目对比情况、 租金支付结算方式、 截至报告期末的加权平均剩余
租期、换租率、空置期、本项目及同区域可比项目退租后去化时
间等。
2.关于重要现金流提供方。 根据申报材料，新购入基础设施
项目重要现金流提供方包括租户 A 和租户 B，租户 A 为创业孵
化企业，整租康桥项目 2 幢，租户 B 整租赁康桥项目 15 幢，自-3-
用及出租予其关联公司和上下游企业； 2024 年第 2 季度，租户 A
的净利润、净现金流均为负。
（ 1） 请管理人根据《审核关注事项》第三十四条相关规定，
补充披露重要现金流提供方基本情况及经营情况， 并结合租户 A、
B 的经营情况和财务情况，对上述租户是否符合《审核关注事项》
第三十四条第一款相关规定发表明确意见。
（ 2）请管理人补充披露租户 A 孵化器的经营情况，包括底
层租户、 出租率、分租租金单价与其承租的差异情况、孵化器商
业模式及行业发展情况，并结合上述情况及问题（ 1）的回复对
租赁关系的稳定性发表明确意见。
（ 3）请管理人补充披露租户 B 自用、出租给关联公司、出
租给上下游企业的面积占比及底层租户情况，如出租给非关联方
占比较高，请参照问题（ 2）补充披露并发表明确意见。
（ 4）请管理人结合上述情况说明重要现金流提供方经营情
况对基础设施项目运营稳定性的影响，充分揭示风险，并设置风
险缓释措施。
（ 二） 关于估值与现金流
1.关于出租率。根据申报材料， 新购入基础设施项目报告期
内的出租率呈下行趋势；预测期出租率 2024 年四季度 93.59%，
2025 年 96.02%， 2026 年及以后达到稳定期 97%；本项目所处的
张江科学城板块的整体空置率为 28.43%。
（ 1）根据申报材料，新购入基础设施项目分为普通零散租
户研发用房、整栋整租租户研发用房和配套商业用房。请管理人
补充披露各类型租户报告期各期的租赁面积、租金占比情况、各-4-
类物业报告期各期的出租率、项目总体报告期各期的加权平均出
租率、 续租率情况及预测期各类物业出租率。
（ 2）根据申报材料，截至 2024 年 9 月 30 日，新购入基础
设施项目……
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