公告日期：2024-12-31

上 海 证 券 交 易 所

───────────────关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管临港 创新智造产业园2期基础设施资产支持专项计划资产
支持证券挂牌转让申请受理反馈意见

20241112R0016
上海国泰君安证券资产管理有限公司：

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基础设施基金指引》）、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所资产支持证券业务规则》等有关法律法规及有关规章的规定，上海证券交易所（以下简称本所）对你公司提交的基金产品变更暨扩募份额上市及资产支持证券挂牌转让申请进行了审查，并形成如下反馈意见：

一、主要反馈问题

（一）关于基础设施项目运营

1.关于运营情况。根据申报材料，新购入基础设施项目于
2014 至 2018 年期间开始运营，截至 2024 年 9 月 30 日的出租率
为 97.04%，2024 年四季度到期租户合计 5 户。

（1）根据申报材料，新购入基础设施项目对部分租户提供了租金折扣。请管理人根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）（2024 年修订）》（以下简称《审核关注事项》）第三十三条及《审核关注事项》之《第一号——产业园区》第十条的规定，补充披露租金优惠政策的具体内容、执行方式、政策延续性、优惠金额占收入的比例，并披露合同租金水平以及实际租金水平差异情况。

（2）根据申报材料，新购入基础设施项目享受政策优惠。请管理人补充披露新购入基础设施项目享受补贴情况及政策优惠的具体信息，包括但不限于政策依据、形式、条件、期限、额度、可持续性及稳定性等。

（3）根据申报材料，现有租户存在临港参股情况，请管理人说明上述租户是否属于关联方租户。如是，请根据《审核关注事项》第四十条的规定，补充披露关联交易相关情况，并说明关联交易的公允性、必要性、合理性，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。

（4）请管理人根据《审核关注事项》第二十九条的规定补充披露新购入基础设施项目报告期内的租金水平与周边可比项目对比情况、租金支付结算方式、截至报告期末的加权平均剩余租期、本项目及同区域可比项目退租后去化时间等。

2.关于重要现金流提供方。根据申报材料，新购入基础设施
项目重要现金流提供方包括租户 A 和租户 B；租户 A 为创业孵
化企业，整租康桥项目 2 幢，2024 年第 2 季度，其净利润、净现
金流均为负；租户 B 整租赁康桥项目 15 幢，自用及出租予其关联公司和上下游企业。

（1）请管理人根据《审核关注事项》第三十四条相关规定，补充披露重要现金流提供方基本情况及经营情况，并结合租户 A、B 的经营情况和财务情况，对上述租户是否符合《审核关注事项》第三十四条第一款相关规定发表明确意见。

（2）请管理人补充披露租户 A 孵化器的运营情况，包括孵化器商业模式及所属行业发展情况，底层租户、出租率、分租租金单价与其承租的差异情况，并结合上述情况及问题（1）的回复对租赁关系的稳定性发表明确意见。

（3）请管理人补充披露租户 B 自用、出租给关联公司、出租给上下游企业的面积占比及底层租户情况。如出租给非关联方占比较高的，请参照问题（2）补充披露并发表明确意见。

（4）请管理人结合以上问题回复，对重要现金流提供方经营情况是否影响基础设施项目稳定运营发表明确意见，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。

（二）关于估值与现金流

1.关于出租率。根据申报材料，新购入基础设施项目报告期内的出租率存在一定下降；预测期出租率 2024年四季度 93.59%，2025 年 96.02%，2026 年及以后达到稳定期 97%；本项目所处的张江科学城板块的整体空置率为 28.43%。

（1）根据申报材料，新购入基础设施项目分为普通零散租户研发用房、整栋整租租户研发用房和配套商业用房。请管理人补充披露各类型租户报告期各期的租赁面积、租金占比情况、各
类物业报告期各期的出租率、项目总体报告期各期的加权平均出租率、续租率情况及预测期各类物业出租率。

（2）根据申报材料，截至 2024 年 9 月 30 日，新购入基础
设施项目现有租约到 2025 年末的到期比例为 25.98%，到 2026年末的到期比例为 41.43%。请管理人补充披露新购入基础设施项目所处板块的研发平台供需情况及……
[点击查看PDF原文]

提示：本网不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。