公告日期：2024-12-23

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上 海 证 券 交 易 所
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关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券
投资基金产品变更暨扩募份额上市及中信证券-华润
有巢租赁住房基础设施2号资产支持专项计划资产支
持证券挂牌转让申请受理反馈意见
20241104R0015
华夏基金管理有限公司、中信证券股份有限公司：
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以
下简称《基础设施基金指引》 ） 《证券公司及基金管理公司子公
司资产证券化业务管理规定》 《上海证券交易所公开募集基础设
施证券投资基金（ REITs）业务办法（试行）》 《上海证券交易
所资产支持证券业务规则》等有关法律法规及有关规章的规定，
上海证券交易所（以下简称本所）对你公司提交的基金产品变更
暨扩募份额上市及资产支持证券挂牌转让申请进行了审查，并形
成如下反馈意见：
一、主要反馈问题
（一）关于基本情况
1.关于基础设施项目经营情况。根据申报材料，基础设施项
目企业租户占比 18.1%，个人租户占比 81.9%； 现有租赁住房租
赁协议的租赁年期一般为 1 年；房型主要分为 5 类，包括宿舍户
型，不同房型的出租率存在差异；备案定价时点基础设施项目租
赁住房部分平均租赁价格为 99.9 元/平方米/月，按照相应的建筑—2—
面积和对应房间数折算为 3,196.4 元/间/月；截至 2024 年 6 月 30
日的平均签约租金为 2,331.81 元/间/月。
（ 1）请管理人补充披露针对企业租户的招租、协议安排等
主要业务模式，以及企业租户的基本情况，并对一年租赁期限是
否符合行业交易习惯、 企业租户是否符合《上海市保障性租赁住
房租赁管理办法（试行）》关于租户的相关规定发表明确意见。
（ 2） 请管理人补充披露报告期内基础设施项目年度加权平
均出租率、续租率（如有）、本项目以及同区域可比项目退租后
去化时间（如有）。
（ 3）请管理人补充披露各房型报告期年末和期末合同租金
单价、有效租金单价、最近一期新签合同实际租金单价（如有）、
租金增长率。
（ 4）请管理人补充披露租金备案价格相比当时市场价格的
折价情况、平均签约租金相比市场价格的折价情况。
（ 5）请管理人补充披露现有租赁协议的租赁期限较短的原
因，是否增加项目运营成本，以及后续是否有相关调整安排。
如无特殊情况，请管理人统一租金价格单位为元/平方米/月。
2.关于竞品项目情况。 根据申报材料，本项目周边开业满一
年的租赁住房项目有 3 个，闵行区除了已经开业的 10 个租赁住
宅社区，还有 8 个潜在供应项目共约 1 万套（间）保租房推出入
市，预计将于 2024 年至 2026 年陆续开业。请管理人：
（ 1） 补充披露同区域内拟开业与已开业的市场化租赁住房
项目情况，包括不动产规模、运营主体，租金单价、出租率等经
营情况。—3—
（ 2）结合目标客群、租金水平、房型、招租方式、周边配
套设施等情况，进一步分析同区域市场化和保障性租赁住房等项
目与基础设施项目的竞争关系，并评估对基础设施项目运营稳定
性的影响。
（二）关于出租率
根据申报材料，预测期 2024 年至 2025 年有巢马桥项目租赁
住房部分出租率按照 93.7%测算， 2026 年至 2033 年出租率按照
94.7%测算。周边的 3 个市场化保障性租赁住房项目的出租率水
平分别为 88%、 86%、 90%。请管理人：
1.补充披露 2024 年 6 月至反馈意见回复日最近一个月末的
各月的出租率情况。
2.结合问题（一）以及基础设施项目租赁空闲期、换租期、
未来装修改造、所在区位市场供求、客源情况、潜在租户排队情
况，说明出租率取值高于周边同类项目的原因，进一步评估出租
率假设的合理性，并完善相关风险揭示。
（三）关于租金单价
1.关于租金水平。根据申报材料，截至 2024 年 6 月 30 日，
基础设施项目评估采用的市场租金单价为 2,298 元/间/月。请管
理人结合问题（一）、问题（二）关于最近出租率、租金单价及
竞品物业的情况，进一步论证本项目的市场竞争力，评估租金单
价设定的合理性。
2.关于租金增长率。根据申报材料，本项目租赁住房部分租
金 2024 年不增长， 2025 年至 2033 年每年增长率设定为 2%，预
测期后至收益期届满的长期增长率为 2.25%。 2022 年上海租房市—4—
场房租价格同比小幅上涨 1.0%。马桥板块各户型平均租金 2024
年 6 月较 2024 年 1 月上升 1.35%，一居平均租金单价 2024 年 6
月较 2024……
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