本文是《极简投研》的第384篇文章。文章仅记录个人思考，不构成投资建议，作者没有群、不收费荐股、不代客理财。

一、11月22日周五晚公告解读

本周五晚上大约23点，格力地产一连发了56个公告，公告的内容其实并没有很新的东西，是对之前决议的确认，更多是程序性文件。

这些公告的核心内容是：置入资产（珠海免税）45.79亿，置出资产（五处房地产）55亿，置出负债5亿；二者差额4.26亿，对于差额部分，海投公司向格力地产支付现金对价。

格力地产真是啊，置出的是垃圾，置入的是黄金，然而，对方还得再添4.26亿现金来买垃圾，真是嫁个宝贝女儿还得倒贴钱，老丈人表示很不爽，但是公公爽啊……

简言之，对格力地产是大利好，既拿到了51%股份，清掉了垃圾资产，还拿到了4亿救命钱，当然，并非格力地产自己多么高明，一切都是珠海市国资委在操盘。

二、接下来的事情

接下来还需要珠海市国资委出书面协议，正式同意，而非之前的原则性同意；还需要开股东大会，审议通过，股东大会类似于RD，盖章用的。

如上的程序肯定是板上钉钉。

至于剩余49%的股份，可能会用珠海市的房地产来换，不够的话也可能会定增，也就是用股权来换，毕竟届时股价应该比现在高很多，所以彼时的定增代价并不高。纵使付出代价，肥水也没流外人田。

三、珠海免税的财务状况

接下来，我来分析一下珠海免税的财务状况。

营收多年来稳步、持续增长（22年16亿，23年23亿，24年半年报13亿），年化增长率约40%。

净利多年来稳步、持续增长（22年3.2亿，23年6.7亿，24年半年报4.4亿），刨去口罩前业绩，年化增长率约40%。

盈利能力极好：毛利率43%，净利率33%。身为零售业，这真是令人瞠目结舌的盈利能力，作为对比，中国中免的毛利率32%，净利率11%。

资产负债结构很好：资产负债率27%，应收账款0.2亿，应付账款2.6亿。

现金流充沛：货币资金42亿，交易性金融资产1亿，短期借款10亿，一年内到期非流动负债0.1亿。

轻资产：总资产58亿，固定资产0.6亿，使用权资产0.6亿。

投资性房地产0.7亿。

存货7亿。

长期股权投资0.3亿。

商誉0。

财务报表真的是又简洁又漂亮，看得让人心旷神怡，原来是穷小子娶了一个白富美……

四、珠海免税的估值

珠海免税的净利润，22年3.2亿，23年6.7亿，取35%的年化增长率，24年=9亿，25年=12.2亿。

目前，中国中免的动态PE=26，毫无疑问，珠海免税比中国中免要优质，给30倍PE，截止24年，公司市值=270亿。

截止25年，公司市值=366亿。

五、格力地产的估值

目前，格力地产拿到了珠海免税51%的股份，也就是270亿乘以51%=138亿。

除此之外，还有一些珠海的房地产，给个30亿，大约170亿。

但最重要的是，珠海免税49%的重组预期，算上这个的话，那么目前格力地产的价值，下限是170亿，上限是270亿，对应的股价分别是9元、14.3元。

假如格力地产完成重组，置出了全部房地产业务，置入了珠海免税全部股权，那么当然，格力地产的估值就等于珠海免税的估值。

24年=270亿，25年=366亿，对于后者，如果不考虑增发的话，对应股价=19.4元。

六、碎碎念

格力地产完成转型，是大概率的事情。

届时的格力地产，会改名，届时财务状况也会极大改善，可以说是改头换面、鸟枪换炮，会变成一个完全迥然的东西，与此同时，拥有一个远大的未来，于此，提前祝福格力地产。

另外，珠海免税八成营收来自于烟酒，六成营收来自烟，因而，重组后的格力地产可能是A股唯一的烟草概念股，未来可期，未来可期！甚至可能是一时妖孽！

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