房地产市场温度几何，贝壳的半年报可以告诉你答案。

　　8月12日盘后，贝壳发布2024年半年报。报告期内，公司总交易额为14689亿元，同比减少16.2%；实现净收入397亿元，相比2023年上半年的398亿元略有下滑；净利润为23.33亿元，较上年同期的40.49亿元下滑约42.38%。

　　若按季度拆分，贝壳二季度净收入为233亿元，净利润约19亿元，业绩表现明显优于一季度。但这依然无法掩盖其在上半年的颓势，房地产销售市场的低迷情绪中，这家龙头中介有点“变”了。

　　房子不好卖了

　　今年上半年，贝壳的门店数量继续增长，达到近4.6万家，同比增幅为6.9%，活跃门店数量较上年同期增加8.1%至4.44万家；经纪人数量同比增长5.2%至45.87万名左右，活跃经纪人数量约41.15万名。

　　而对应的房产交易业务走势则与之相反。

　　截至6月末，贝壳存量房交易的总交易额同比减少8.7%至10238亿元，其中由链家门店促成的存量房交易额较上年同期减少11.9%至4124亿元，贝壳平台上贝联经纪人促成的交易额同比减少6.3%至6115亿元。

　　这直接影响了该部分业务的收入水平。

　　上半年，贝壳来自存量房业务的净收入为131亿元，相比2023年同期的156亿元减少16.3%。其中，佣金收入同比下滑17.5%至106亿元，来自平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入降至25亿元。

　　新房业务同样如此。截至6月末，贝壳新房交易的总交易额为3871亿元，2023年同期为5729亿元，减少了32.4%。其中外部经纪人、链家经纪人分别促成交易额3138亿元、733亿元，同比跌幅分别为33%、29.9%。

　　这项业务所带来的净收入从2023年上半年的171亿元降到了129亿元，同比跌幅为24.9%。

　　业务萎靡，相应的成本也在缩减。

　　上半年，贝壳给外部经纪人支付的佣金成本减少至89亿元，而上年同期为114亿元；内部佣金及薪酬则由2023年同期的94亿元减少至81亿元，两个渠道合共170亿元。

　　若以贝壳披露的经纪人数量计算，今年上半年，贝壳经纪人人均佣金/薪酬成本约为3.71万元，而去年上半年则为4.77万元。

制图：吴典

　　增长乏力

　　房子不好卖，贝壳的增长也难以为继。

　　上半年，贝壳实现净收入397亿元，2023年上半年则为398亿元；净利润为23.33亿元，较上年同期的40.49亿元下滑约42.38%；经调整净利润为41亿元，而2023年同期为59亿元。

　　谈及净收入变动情况，贝壳在财报中解释，“主要由于存量房及新房业务的净收入减少，被家装家居及房屋租赁业务的扩张所抵消”。

　　上半年，贝壳家装家居业务的总交易额为76亿元，对应净收入同比增长59.9%至64亿元；新兴业务及其他的总交易额有所下滑，为503亿元，不过净收入从上年同期的9亿元增至16亿元；来自房屋租赁服务的净收入则同比增长176.7%至58亿元。

　　这些增长使得贝壳的业务收入结构开始发生变化，贝壳开始将家装家居及房屋租赁服务业务视作新的新的增长引擎。

　　数据显示，截至6月末，贝壳存量房业务的收入占比由上年同期的39.23%降至32.86%，新房业务降至32.33%，二者合共所占比例从82.23%跌至65.2%，家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比提升至34.8%。

　　具体来看，家装家居业务的收入占比为16.23%，上年同期为10.14%；房屋租赁服务所占比例为14.62%，上年同期为5.28%；新兴业务及其他为3.96%。

　　这些业务的增长显然无法对冲房产销售业务低迷所带来的影响。报告期内，贝壳的盈利能力明显下滑。今年上半年，贝壳的毛利较2023年同期的117亿元减少至106亿元，毛利率同比下滑2.6个百分点至26.8%，净利率则从去年上半年的10.18%降至5.87%。

　　贝壳也对此作出了解释，原因之一是利润率水平相对较高的存量房业务收入占比降低，且新房业务净收入下降，但固定成本相对持平。

　　相较盈利情况，贝壳的现金流变动更为显著。

　　上半年，贝壳经营活动所得现金流净额约38.6亿元，较上年同期的74.3亿元大幅下滑；账面现金及现金等价物约94.1亿元，较2023年末的196.3亿元少了百亿元。