房地产市场温度几何,贝壳的半年报可以告诉你答案。
8月12日盘后,贝壳发布2024年半年报。报告期内,公司总交易额为14689亿元,同比减少16.2%;实现净收入397亿元,相比2023年上半年的398亿元略有下滑;净利润为23.33亿元,较上年同期的40.49亿元下滑约42.38%。
若按季度拆分,贝壳二季度净收入为233亿元,净利润约19亿元,业绩表现明显优于一季度。但这依然无法掩盖其在上半年的颓势,房地产销售市场的低迷情绪中,这家龙头中介有点“变”了。
房子不好卖了
今年上半年,贝壳的门店数量继续增长,达到近4.6万家,同比增幅为6.9%,活跃门店数量较上年同期增加8.1%至4.44万家;经纪人数量同比增长5.2%至45.87万名左右,活跃经纪人数量约41.15万名。
而对应的房产交易业务走势则与之相反。
截至6月末,贝壳存量房交易的总交易额同比减少8.7%至10238亿元,其中由链家门店促成的存量房交易额较上年同期减少11.9%至4124亿元,贝壳平台上贝联经纪人促成的交易额同比减少6.3%至6115亿元。
这直接影响了该部分业务的收入水平。
上半年,贝壳来自存量房业务的净收入为131亿元,相比2023年同期的156亿元减少16.3%。其中,佣金收入同比下滑17.5%至106亿元,来自平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入降至25亿元。
新房业务同样如此。截至6月末,贝壳新房交易的总交易额为3871亿元,2023年同期为5729亿元,减少了32.4%。其中外部经纪人、链家经纪人分别促成交易额3138亿元、733亿元,同比跌幅分别为33%、29.9%。
这项业务所带来的净收入从2023年上半年的171亿元降到了129亿元,同比跌幅为24.9%。
业务萎靡,相应的成本也在缩减。
上半年,贝壳给外部经纪人支付的佣金成本减少至89亿元,而上年同期为114亿元;内部佣金及薪酬则由2023年同期的94亿元减少至81亿元,两个渠道合共170亿元。
若以贝壳披露的经纪人数量计算,今年上半年,贝壳经纪人人均佣金/薪酬成本约为3.71万元,而去年上半年则为4.77万元。
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制图:吴典
增长乏力
房子不好卖,贝壳的增长也难以为继。
上半年,贝壳实现净收入397亿元,2023年上半年则为398亿元;净利润为23.33亿元,较上年同期的40.49亿元下滑约42.38%;经调整净利润为41亿元,而2023年同期为59亿元。
谈及净收入变动情况,贝壳在财报中解释,“主要由于存量房及新房业务的净收入减少,被家装家居及房屋租赁业务的扩张所抵消”。
上半年,贝壳家装家居业务的总交易额为76亿元,对应净收入同比增长59.9%至64亿元;新兴业务及其他的总交易额有所下滑,为503亿元,不过净收入从上年同期的9亿元增至16亿元;来自房屋租赁服务的净收入则同比增长176.7%至58亿元。
这些增长使得贝壳的业务收入结构开始发生变化,贝壳开始将家装家居及房屋租赁服务业务视作新的新的增长引擎。
数据显示,截至6月末,贝壳存量房业务的收入占比由上年同期的39.23%降至32.86%,新房业务降至32.33%,二者合共所占比例从82.23%跌至65.2%,家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比提升至34.8%。
具体来看,家装家居业务的收入占比为16.23%,上年同期为10.14%;房屋租赁服务所占比例为14.62%,上年同期为5.28%;新兴业务及其他为3.96%。
这些业务的增长显然无法对冲房产销售业务低迷所带来的影响。报告期内,贝壳的盈利能力明显下滑。今年上半年,贝壳的毛利较2023年同期的117亿元减少至106亿元,毛利率同比下滑2.6个百分点至26.8%,净利率则从去年上半年的10.18%降至5.87%。
贝壳也对此作出了解释,原因之一是利润率水平相对较高的存量房业务收入占比降低,且新房业务净收入下降,但固定成本相对持平。
相较盈利情况,贝壳的现金流变动更为显著。
上半年,贝壳经营活动所得现金流净额约38.6亿元,较上年同期的74.3亿元大幅下滑;账面现金及现金等价物约94.1亿元,较2023年末的196.3亿元少了百亿元。